Erfpacht afkopen: zo werkt het en zo bereken je het

Erfpacht afkopen betekent dat je de canon in één keer vooruit betaalt, voor een bepaalde periode of voor altijd. Daarna betaal je in die periode geen jaarlijkse canon meer. Je blijft wel erfpachter: de grond blijft van de gemeente en de voorwaarden uit het contract blijven gelden. Amsterdam noemt dit vooruitbetalen letterlijk afkoop van de canon (bron).

Weet je nog niet precies wat erfpacht is? Lees eerst erfpacht.

Erfpacht afkopen: drie vormen

Gemeenten gebruiken verschillende woorden. In de kern zijn er drie keuzes:

1. Afkopen voor een periode. Je betaalt de canon vooruit tot het einde van het tijdvak of contract. In Amsterdam kan dat bij voortdurende erfpacht voor de duur van een tijdvak. In Rotterdam kom je bijvoorbeeld contracten tegen waarbij de canon voor 50 jaar is afgekocht (bron).
2. Eeuwigdurend afkopen. Je betaalt de canon voor altijd vooruit. In Amsterdam moet je daarvoor eerst overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Den Haag biedt dit aan voor erfpachtcontracten van na 1986 (bron).
3. De grond kopen. Dit is geen afkopen, maar het lijkt er wel op. Je wordt eigenaar van de grond en het recht van erfpacht eindigt. Rotterdam, Den Haag en Schiedam bieden dit onder voorwaarden aan. Amsterdam noemt eeuwigdurend afkopen iets dat op koop lijkt.

Let op: ook na het kopen van de grond kunnen afspraken blijven gelden. Rotterdam schrijft dat de afspraken uit het erfpachtcontract over gebruik en onderhoud na de koop blijven gelden (bron). Zulke afspraken lijken op een kwalitatieve verplichting.

Erfpacht berekenen: waar hangt de afkoopsom van af?

Er is geen landelijke formule. Elke gemeente rekent met haar eigen regels. Wat je wel steeds terugziet:

• De grondwaarde. Rotterdam laat die bepalen door een onafhankelijke taxateur (bron). Amsterdam gebruikt bij eeuwigdurende erfpacht onder meer de WOZ-waarde.
• Je contract. Hoeveel canon is al vooruitbetaald, en hoelang loopt het contract nog?
• Een rentepercentage. Rotterdam noemt dit de discontovoet: daarmee reken je toekomstige bedragen terug naar wat ze nu waard zijn. Schiedam noemt het contant maken (bron).

Daarnaast zijn er vaak bijkomende kosten. Rotterdam noemt rente vanaf de aanvraag tot de overdracht, overdrachtsbelasting over (een deel van) de afkoopsom en notariskosten. Den Haag noemt bij eeuwigdurend afkopen naast de afkoopsom een eenmalig bedrag voor de afkoop van de beheerkosten, soms wat renteverlies, en de kosten van de akte (bron).

Reken dus niet zelf met een formule van internet. Vraag een aanbod aan bij de gemeente, of gebruik de officiële rekentool als die er is.

Rekentool erfpacht: welke officiële tools zijn er?

Amsterdam heeft een officiële rekentool erfpacht. Daarmee bereken je wat overstappen naar eeuwigdurende erfpacht kost, of wat het kost om de canon (verlengd) af te kopen tot het einde van het tijdvak. Een paar dingen die de gemeente zelf zegt:

• Je hebt alleen het adres nodig.
• Je kunt geen rechten ontlenen aan de berekening.
• De tool werkt niet in alle gevallen, bijvoorbeeld bij tijdelijke erfpacht, bij nieuwbouw zonder geldige WOZ-waarde, of als het tijdvak binnen 9 maanden eindigt.
• Wil je een woning kopen, dan kun je de rekentool gebruiken voor een indicatie. Eigenaren kunnen via het overstapportaal een aanbieding aanvragen (bron).

Rotterdam heeft geen rekentool op de erfpachtpagina's die wij lazen. Je vraagt een aanbod aan; dat komt binnen 18 weken (bron). Op de erfpachtpagina staat wel een rekenvoorbeeld voor de canon.

Den Haag heeft een kaart waarop je per adres ziet of je de grond mag kopen. De koopprijs hangt daar af van de WOZ-waarde, volgens een vaste tabel op dezelfde pagina.

Schiedam laat een externe taxateur de grondwaarde bepalen en stuurt na ongeveer 3 weken een aanbiedingsbrief. Het aanvragen kost € 200 (bron).

Meer per stad: erfpacht Amsterdam, erfpacht Rotterdam en erfpacht Den Haag.

Wanneer loont afkopen?

Dat is een financiële keuze, en die verschilt per persoon. Vereniging Eigen Huis noemt een paar voordelen van eigen grond: je krijgt geen canonverhogingen meer, en het kan gunstig zijn voor de verkoop, omdat een koper makkelijker een hypotheek kan krijgen (bron). Daar staat tegenover dat je een groot bedrag in één keer betaalt, of leent.

Vragen die je jezelf kunt stellen:

• Wat betaal ik nu per maand aan canon, en wat kost de lening voor het afkopen per maand?
• Hoelang wil ik hier blijven wonen?
• Wanneer wordt de canon opnieuw berekend, en hoeveel kan hij dan stijgen?
• Wil mijn bank het afkoopbedrag meefinancieren?

Vereniging Eigen Huis raadt aan een financieel adviseur in te schakelen die de lokale erfpachtregels kent.

Zo check je het zelf

1. Check of er erfpacht is. Bestel de eigendomsinformatie bij het Kadaster. Daarin kun je controleren of er erfpacht op het perceel rust.
2. Lees de akte. Daarin staat of de canon is afgekocht, tot wanneer, en welke algemene bepalingen gelden.
3. Zoek de regels van de gemeente op. Gebruik de officiële site of rekentool van die gemeente, niet een tool van een derde.
4. Vraag een aanbod. Alleen een aanbod van de gemeente geeft een echt bedrag.
5. Leg het naast je hypotheek. Vraag je geldverstrekker vooraf of het afkoopbedrag mee kan.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Is de canon afgekocht? Tot welke datum, of eeuwigdurend?
• Gaat het om afkopen van de canon of om het kopen van de grond?
• Heeft de verkoper al een aanbod voor afkopen gekregen of aangevraagd? Mag ik dat zien?
• Kan ik als nieuwe eigenaar nog gebruikmaken van een regeling, en voor welke datum moet ik dan aanvragen?
• Welke bijkomende kosten zijn er (notaris, overdrachtsbelasting, rente, aanvraagkosten)?
• Blijven er na afkopen of koop afspraken uit het erfpachtcontract gelden?

Veelgestelde vragen