Erfpacht bij een huis: zo zit het

Erfpacht is het recht om de grond van iemand anders te houden en te gebruiken. Je bent dan eigenaar van het huis, maar niet van de grond eronder. Die grond is meestal van de gemeente. Voor het gebruik van de grond betaal je vaak een vergoeding: de canon. Dat staat in artikel 5:85 van het Burgerlijk Wetboek.

Wat is erfpacht en wat is de betekenis?

De wet noemt erfpacht een zakelijk recht. Dat betekent dat het recht bij de grond en het huis hoort, niet bij jou als persoon. Verkoop je het huis, dan gaat het recht van erfpacht mee naar de koper. De koper krijgt dan ook alle afspraken die erbij horen.

Een paar woorden die je vaak ziet:

• Erfpachter: jij, de gebruiker van de grond.
• Erfverpachter of bloot-eigenaar: de eigenaar van de grond, vaak de gemeente.
• Canon: de vergoeding voor het gebruik van de grond.
• Tijdvak: een periode (in Amsterdam 50 of 75 jaar) waarna de canon opnieuw wordt bepaald.

Volgens de wet heb je als erfpachter hetzelfde genot van de grond als een eigenaar, tenzij de akte iets anders zegt. Maar je mag de grond niet zonder toestemming een andere bestemming geven. Wil je van een woning bijvoorbeeld een kantoor maken, dan heb je de grondeigenaar dus nodig. Ook voor het splitsen van je recht kan in de akte staan dat je toestemming nodig hebt (artikel 5:91).

Lijkt erfpacht op een recht van opstal? Een beetje. Bij opstal gaat het om het eigendom van een gebouw op andermans grond. Bij erfpacht gebruik je de grond zelf.

Hoe werkt erfpacht in de praktijk?

Alle afspraken staan in de akte waarmee het recht is gevestigd. De wet laat veel ruimte. Zo mogen partijen zelf de duur regelen. Daardoor verschilt erfpacht per gemeente en per contract.

Gemeenten werken met algemene bepalingen of algemene voorwaarden. Dat zijn de standaardregels die voor veel contracten gelden. Daarnaast heeft elk contract bijzondere bepalingen, bijvoorbeeld over wat er op de grond mag staan. Amsterdam legt uit dat de bijzondere bepalingen meestal gaan over de bestemming, de maximale bebouwing en zelfs het type bestrating (bron). Den Haag kent meerdere sets, van de Algemene Voorwaarden 1923 tot de Algemene Bepalingen 2024 (bron).

De erfpachtcanon: wat betaal je?

De canon is de vergoeding voor de grond. Hij wordt meestal berekend uit de grondwaarde keer een percentage. Rotterdam laat dat op zijn site zien: canon is grondwaarde maal canonpercentage. Hoe hoog dat percentage is en hoe vaak het verandert, verschilt per gemeente en per contract.

Goed om te weten:

• De canon kan tussentijds stijgen, bijvoorbeeld met de inflatie. Amsterdam doet dat elk jaar of om de 5 jaar, afhankelijk van de algemene bepalingen (bron).
• Aan het einde van een tijdvak wordt de canon opnieuw berekend op basis van de grondwaarde van dat moment. Dat kan een flinke stijging zijn.
• Betaal je de canon over twee jaar achter elkaar niet, of schiet je ernstig tekort in andere afspraken, dan mag de grondeigenaar de erfpacht opzeggen (artikel 5:87).
• Bij een eigen woning is de canon vaak aftrekbaar voor de inkomstenbelasting (Vereniging Eigen Huis).

Je kunt de canon vaak ook vooruit betalen. Dat heet afkopen. Lees daarover meer op erfpacht afkopen.

Eeuwigdurende erfpacht of tijdelijke erfpacht

Er zijn grofweg drie vormen:

• Tijdelijke erfpacht: het contract heeft een einddatum. Wat er daarna gebeurt, staat in de voorwaarden. Vaak krijg je een aanbod voor een nieuw contract of om de grond te kopen. In Rotterdam en Schiedam komt dat voor.
• Voortdurende erfpacht: geen einddatum, maar wel tijdvakken. Na elk tijdvak worden de canon en soms de regels opnieuw vastgesteld. Dit is in Amsterdam lang de standaard geweest.
• Eeuwigdurende erfpacht: geen einddatum en geen tijdvakken. In Amsterdam wordt de canon dan nog maar één keer bepaald en daarna elk jaar aangepast aan de inflatie (bron).

Erfpacht eeuwigdurend afgekocht: wat betekent dat?

In een woningadvertentie lees je vaak: eeuwigdurend afgekocht. Dat betekent dat de canon voor altijd vooruit is betaald. Je betaalt dan geen jaarlijkse canon meer. Het recht van erfpacht blijft wel bestaan, met alle voorwaarden. Ga je verbouwen of de bestemming wijzigen, dan kan het contract veranderen en kunnen er weer kosten komen.

Let in Amsterdam op een extra punt. Een woning kan al zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht terwijl het huidige tijdvak nog loopt. Is alleen de eeuwigdurende canon afgekocht, dan betaal je tot het einde van het lopende tijdvak nog canon (bron). Lees de details op erfpacht Amsterdam.

Is een huis met erfpacht onverkoopbaar?

Nee. Een recht van erfpacht kun je meestal gewoon verkopen, en er kan een hypotheek op (Amsterdam). Wel kan het lastiger zijn. Een paar redenen die officiële bronnen noemen:

• Het contract loopt bijna af. Amsterdam schrijft dat een hypotheek in de laatste 10 jaar van een tijdvak mogelijk lastig is, door onzekerheid over de kosten daarna (bron).
• De looptijd van de lening. Volgens Vereniging Eigen Huis mag de lening bij gemeentelijke erfpacht in het algemeen niet langer lopen dan de erfpacht.
• Particuliere erfpacht. Is de grond van een particulier of bedrijf, dan zijn de lasten soms onvoorspelbaar. De bank kan dan eisen dat een notaris het contract eerst toetst.
• Toestemming nodig. In de akte kan staan dat je het recht niet zonder toestemming van de grondeigenaar mag overdragen (artikel 5:91).

Zo check je het zelf

1. Zoek het perceel op. Kijk met kadastrale gegevens opzoeken welk perceel bij het adres hoort.
2. Bestel de eigendomsinformatie bij het Kadaster. Daarin kun je controleren of er erfpacht op het perceel rust (Kadaster). Online kost dat in 2026 € 3,70.
3. Vraag de akte op. Bij het Kadaster kun je de akte erfpacht opvragen, in 2026 voor € 19,85 per e-mail (tarieven). Of vraag de koopakte van de verkoper bij de makelaar.
4. Zoek de algemene bepalingen op. In de akte staat welke algemene bepalingen gelden. Gemeenten zetten die online.
5. Kijk op de site van de gemeente. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Schiedam leggen hun regels uit. Lees Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Is de grond van de gemeente of van een particulier?
• Is het tijdelijke, voortdurende of eeuwigdurende erfpacht?
• Welke algemene bepalingen gelden, en wat staat er in de bijzondere bepalingen?
• Hoe hoog is de canon nu, en wanneer wordt hij opnieuw bepaald?
• Is de canon afgekocht? Tot welke datum, of eeuwigdurend?
• Wanneer eindigt het huidige tijdvak of het contract?
• Is er een betalingsachterstand op de canon?
• Is toestemming van de grondeigenaar nodig voor de overdracht?
• Wat mag ik volgens het contract op de grond doen (verbouwen, verhuren, splitsen)?
• Heeft de verkoper al een aanbod voor afkopen of overstappen gekregen of aangevraagd?

Veelgestelde vragen