Akte van levering: wat erin staat en hoe je hem opvraagt

De akte van levering is de notariële akte waarmee een huis of stuk grond van de verkoper naar de koper gaat. De notaris maakt de akte op en laat hem inschrijven in de openbare registers van het Kadaster. Pas dan ben je eigenaar (artikel 3:89 BW). Je kunt een kopie opvragen bij het Kadaster, ook van een huis dat niet van jou is.

Akte van levering, eigendomsakte, leveringsakte: allemaal hetzelfde

Er zijn veel namen in omloop. Volgens het Kadaster zijn akte van levering, leveringsakte, transportakte en verkoopakte namen voor dezelfde akte (Kadaster). Ook eigendomsakte en eigendomsbewijs worden gebruikt (Kadaster). De ingeschreven akte van levering wordt soms ook 'koopakte' genoemd. Juridisch is dat iets anders, zie hieronder.

Verschil tussen koopakte en akte van levering

Een huis kopen gaat in twee stappen:

1. De koopakte (koopovereenkomst). Koper en verkoper spreken de koop af: prijs, datum, voorwaarden. Koop je als particulier een woning, dan moet dit schriftelijk. Je hebt daarna drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 BW). De koop kan worden ingeschreven bij het Kadaster, wat de koper beschermt als de verkoper het huis daarna nog aan een ander zou verkopen of belasten (artikel 7:3 BW).
2. De akte van levering. Bij de notaris wordt het huis echt overgedragen. Na inschrijving bij het Kadaster ben je eigenaar.

Het Kadaster vat het zo samen: de koopakte en de akte van levering zijn niet hetzelfde, maar er staat bijna altijd dezelfde inhoud in (Kadaster).

Wat staat er in de akte van levering?

Bij een kopie noemt het Kadaster in elk geval:

• wie de verkoper(s) en koper(s) zijn;
• de koopsom;
• de vermelding van eventuele erfdienstbaarheden.

Verder moet de akte de titel van overdracht nauwkeurig vermelden, dus de reden van overdracht, zoals de koop (artikel 3:89 lid 2 BW). En het huis moet voldoende bepaald omschreven zijn (artikel 3:84 lid 2 BW), bijvoorbeeld met de kadastrale aanduiding van het perceel.

Voor jou als koper zijn de passages over lasten en beperkingen het belangrijkst. Daar kun je lezen over een erfdienstbaarheid zoals een recht van overpad, over kwalitatieve verplichtingen en over kettingbedingen. De verkoper moet het huis leveren vrij van bijzondere lasten, behalve de lasten die jij uitdrukkelijk hebt aanvaard (artikel 7:15 BW).

Akte van levering opvragen bij het Kadaster

Je vraagt de akte op bij het Kadaster via Koopakte opvragen of Eigendomsakte opvragen. De tarieven in 2026 (Kadaster tarieven 2026):

Het Kadaster levert de kopie binnen 2 werkdagen. Per post komen daar 2 tot 5 werkdagen bezorging bij. Moet het Kadaster eerst zoeken, meestal omdat de gezochte akte niet de meest recente is, dan kost dat meestal 2 werkdagen extra en betaal je het onderzoek ook als er niets wordt gevonden.

Eigendomsakte opvragen van een ander huis? Dat kan. Het Kadaster noemt het zelf nuttig bij het kopen van een huis.

Koopakte kwijt? Het Kadaster heeft er een aparte uitleg over (Koopakte kwijt). Je vraagt dan gewoon een kopie op van de ingeschreven akte van levering.

Lees ook de vorige akte

De laatste akte van levering vertelt niet altijd alles. Lasten zoals een erfdienstbaarheid kunnen tientallen jaren geleden zijn gevestigd, in een akte van een vorige eigenaar. Verwijst jouw akte naar een eerdere akte (met een deel en nummer), vraag die dan ook op.

Het Kadaster biedt hiervoor een paar producten (tarieven 2026):

• Erfdienstbaarhedenonderzoek: € 190 per perceel tot 1 april 1950, € 350 tot 1 oktober 1838 (Kadaster).
• Bepaling in akte opvragen: € 90 terug tot 1989, € 180 tot 1950 en € 330 tot 1838, per onderzoek (Kadaster tarieven).

Waarom dit uitmaakt: wie een huis koopt, kan zich niet op zijn goede trouw beroepen als hij feiten niet kende die hij in de registers had kunnen vinden (artikel 3:23 BW). Andersom geldt: wat ingeschreven had kunnen worden maar dat niet was, kan in principe niet tegen je worden gebruikt, tenzij je het wist (artikel 3:24 BW). Verjaring is daar een uitzondering op.

Zo check je het zelf

1. Bekijk het perceel en de grens op de luchtfoto via kadastrale gegevens opzoeken en noteer de kadastrale aanduiding.
2. Vraag de akte van levering op via het Kadaster.
3. Zoek in de tekst op: erfdienstbaarheid, overpad, kwalitatieve verplichting, kettingbeding, opstal en boete.
4. Staat er een verwijzing naar een oudere akte? Vraag die ook op.
5. Wil je zekerheid over de lasten op het perceel, laat dan een erfdienstbaarhedenonderzoek doen.
6. Leg je vragen voor aan de notaris voordat je de koopakte tekent. Zie ook de checklist huis kopen.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Mag ik de akte van levering van de verkoper zien, en de oudere akten waarnaar die verwijst?
• Welke erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen gelden er voor dit huis?
• Staan er lasten in de koopakte die ik 'uitdrukkelijk aanvaard'? Wat betekenen ze precies?
• Wordt de koop ingeschreven bij het Kadaster na het tekenen van de koopakte?
• Zijn er afspraken met de buren die niet in een akte staan?
• Klopt de kadastrale grens met wat ik in het echt zie (schutting, heg, pad)?

Veelgestelde vragen