Bouwen op de erfgrens: regels voor schuur, garage en overkapping

Bouwen op de erfgrens mag vaak zonder vergunning. Volgens IPLO, het informatiepunt van de overheid, is bouwen op een erfgrens "geen reden voor het ontstaan van een vergunningplicht". Het omgevingsplan van de gemeente kan wel eigen regels hebben over bouwen op of op afstand van de erfgrens (IPLO). Daarnaast gelden de hoogte- en oppervlakteregels voor bijbehorende bouwwerken en het burenrecht.

Bouwen op de erfgrens vergunningvrij: de basisvoorwaarden

Een schuur, garage, carport, overkapping of aanbouw heet in de regels een bijbehorend bouwwerk. Sinds de Omgevingswet (2024) staan de regels voor vergunningvrij bouwen voor een deel in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en voor een deel in het tijdelijke deel van het omgevingsplan, de zogeheten bruidsschat. Volgens IPLO moet een bijbehorend bouwwerk dat vergunningvrij is:

• op de grond staan;
• in het achtererfgebied liggen: het erf dat begint op 1 meter achter de voorkant van het huis (IPLO stappenplan);
• meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied staan (stoep, straat, park);
• niet hoger zijn dan 5 meter;
• geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag of hoger hebben;
• geen dakterras of balkon hebben.

In het voorerfgebied is voor een bijbehorend bouwwerk volgens de standaardregels altijd een vergunning nodig. Ook bij een monument of in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht zijn er minder mogelijkheden.

Hoe hoog mag je bouwen op de erfgrens?

Dat hangt af van de afstand tot het oorspronkelijke huis (IPLO):

• Binnen 4 meter van het huis: niet hoger dan 5 meter, niet hoger dan 0,3 meter boven de vloer van de tweede bouwlaag, en niet hoger dan het huis zelf.
• Meer dan 4 meter van het huis: hoger dan 3 meter mag alleen met een schuin dak. De dakvoet blijft dan maximaal 3 meter, de dakhelling maximaal 55 graden en de nok maximaal 5 meter. De nok wordt ook begrensd door een formule: maximale hoogte = (afstand van de nok tot de perceelsgrens x 0,47) + 3 meter.

Een rekenvoorbeeld. Staat de nok van een schuur 2 meter van de erfgrens, dan mag die nok maximaal (2 x 0,47) + 3 = 3,94 meter hoog zijn. Een plat dak achter in de tuin, tegen de schutting: maximaal 3 meter.

Er is ook een grens aan de oppervlakte. In een bebouwingsgebied tot 100 m² mag maximaal 50% bebouwd zijn met bijbehorende bouwwerken. Tussen 100 en 300 m² is dat 50 m² plus 20% van wat boven de 100 m² ligt. Boven 300 m² is het 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², tot maximaal 150 m² in totaal. Wat er al staat, telt mee. Rekenen doe je met het stappenplan van IPLO.

Garage, schuur of overkapping op de erfgrens

Volgens IPLO is een bijbehorend bouwwerk bij een woning een aanbouw of uitbouw, maar ook een vrijstaand bijgebouw zoals een tuinhuis of een bouwwerk met een dak, zoals een carport. Het gebruik moet ondersteunend zijn aan het wonen: garage, bijkeuken, tuinhuis, berging of hobbyruimte. Een overkapping of schuur tegen de erfgrens valt dus onder dezelfde regels als hierboven. Meer over overkappingen lees je op /carport-en-overkapping-vergunning/ en over vergunningvrij bouwen in het algemeen op /vergunningvrij-bouwen/.

Een huis bouwen op de erfgrens is een ander verhaal. De vergunningvrije regels hierboven gaan over bijbehorende bouwwerken, niet over een nieuw hoofdgebouw. Wat daar mag, staat in het omgevingsplan.

Ook een vergunningvrij bouwwerk moet voldoen aan de technische regels uit het Bbl en aan het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek (Rijksoverheid).

Raam op de erfgrens: de 2 meter regel

Het burenrecht staat in Boek 5 BW. Artikel 5:50: zonder toestemming van de buren mag je binnen twee meter van de grens geen vensters of andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken hebben, voor zover die uitzicht geven op hun erf. De afstand meet je haaks vanaf de buitenkant van de muur. Uitzonderingen: als het erf van de buren een openbare weg of openbaar water is, of als het uitzicht binnen 2 meter op een muur stuit.

Wat wel mag: lichtopeningen met "vaststaande en ondoorzichtige vensters" (artikel 5:51 BW). Een vast raam van matglas in de zijmuur van je garage op de grens is dus toegestaan.

Overkapping op de erfgrens en de buren

Toestemming van de buren is voor de vergunningvrije regels niet nodig. Toch kunnen de buren bezwaar hebben. De wet zegt:

• Je mag de buren geen onrechtmatige hinder bezorgen, zoals door het onthouden van licht of lucht (artikel 5:37 BW).
• De afdekking van je gebouw moet zo zijn dat regenwater niet op het erf van de buren afloopt (artikel 5:52 BW). Een dakgoot aan de kant van de buren moet dus het water opvangen.
• Bouw nooit over de grens. Het Juridisch Loket waarschuwt: weet je niet precies waar de grens ligt en maak je geen afspraken bij de notaris, dan moet je de garage misschien later weghalen of verplaatsen.

Warmtepomp bij de erfgrens

Een warmtepomp of airco die buiten staat, valt onder de geluidsregels voor bouwwerkinstallaties in het Bbl. Staat de installatie bij een woning die direct grenst aan een andere woning op een ander perceel, dan mag het geluid op de perceelsgrens maximaal 40 dB zijn (artikel 4.107 lid 2 Bbl). Die 40 dB geldt ook als je een warmtepomp plaatst bij een bestaand huis (artikel 5.14 lid 2 Bbl). Ligt er openbare ruimte tussen de twee percelen, dan geldt deze eis op de perceelsgrens niet. Het geluid bereken je volgens de Omgevingsregeling; IPLO verwijst daarvoor naar een rekentool (IPLO nieuwbouw, IPLO verbouw).

Zo check je het zelf

1. Bekijk perceel en kadastrale grens op de luchtfoto met /kadastrale-gegevens-opzoeken/. Staat het bouwwerk binnen de lijn?
2. Bepaal het achtererfgebied en reken de toegestane oppervlakte en hoogte uit met het IPLO stappenplan.
3. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket en lees de regels voor die plek in het omgevingsplan.
4. Plan je een warmtepomp, vraag de installateur om een berekening van het geluid op de perceelsgrens (zie IPLO).

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Is voor de schuur, garage, overkapping of uitbouw een vergunning verleend? Mag ik die zien?
• Wanneer is het gebouwd, en hoe hoog is het precies?
• Staat het bouwwerk helemaal op uw perceel?
• Zijn er afspraken met de buren over het bouwwerk, de dakgoot of ramen op de grens? Staan die in een akte?
• Heeft de gemeente ooit een brief gestuurd over iets dat zonder vergunning is gebouwd?

Veelgestelde vragen