Omgevingsplan: wat mag er op en rond jouw huis?

Het omgevingsplan is het plan van de gemeente waarin staat wat er op elke plek in de gemeente mag. Denk aan wonen, bouwen, een bedrijf beginnen of een boom kappen. Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente precies één omgevingsplan voor haar hele grondgebied (Omgevingswet, artikel 2.4). Het vervangt het oude bestemmingsplan. Wil je weten wat er bij een huis mag, dan begin je hier.

Omgevingsplan en bestemmingsplan: wat is het verschil?

Met de Omgevingswet kreeg elke gemeente op 1 januari 2024 vanzelf een omgevingsplan. Dat plan heeft twee delen (IPLO):

• Het tijdelijke deel. Hierin zitten de oude bestemmingsplannen, wijzigingsplannen, uitwerkingsplannen en beheersverordeningen. Ook de "bruidsschat" hoort erbij: regels die het Rijk aan de gemeenten heeft overgedragen, zoals veel regels over vergunningvrij bouwen.
• Het nieuwe deel. Hierin zet de gemeente stap voor stap nieuwe regels die al volgens de Omgevingswet zijn gemaakt.

Gemeenten hebben tot eind 2031 om het tijdelijke deel om te zetten naar het nieuwe deel. Het wetsartikel over het tijdelijke deel vervalt op 1 januari 2032 (Omgevingswet, artikel 22.1).

Voor jou betekent dit: op veel plekken gelden in 2026 nog gewoon de regels van een oud bestemmingsplan. Ze heten nu alleen anders.

Omgevingsplan bekijken: waar vind je het?

Je bekijkt het omgevingsplan in het Omgevingsloket, onderdeel Regels op de kaart. Daar zie je zowel de nieuwe regels als de oude bestemmingsplannen die nog gelden (IPLO). Je kunt ook terugkijken naar de regels op een eerdere datum, maar alleen vanaf 1 januari 2024.

Misschien ken je nog ruimtelijkeplannen.nl. Die site bestaat voorlopig nog, maar wordt niet meer bijgewerkt. Het Kadaster zegt zelf dat de informatie daar soms verouderd of niet volledig is (Kadaster). Gebruik dus het Omgevingsloket als hoofdbron.

Bestemming en aanduiding: wat betekent het?

In de oude bestemmingsplannen (dus in het tijdelijke deel) kom je vaste woorden tegen. Ze komen uit een landelijke standaard voor bestemmingsplannen (SVBP2012, Geonovum):

• Bestemming. Waarvoor de grond bedoeld is, bijvoorbeeld Wonen, Tuin, Bedrijf of Agrarisch. Op de kaart is dat een gekleurd vlak.
• Dubbelbestemming. Een extra laag over de gewone bestemming heen, met eigen regels. Die valt altijd onder Leiding, Waarde of Waterstaat. Een voorbeeld is "Waterstaat - Waterberging". Lees bij een dubbelbestemming altijd de eigen regels, want die gelden naast de gewone bestemming.
• Aanduiding. Iets wat binnen een bestemming preciezer wordt geregeld. Er zijn zes soorten: bouwvlak, functieaanduiding, bouwaanduiding, maatvoering, figuur en gebiedsaanduiding.

Een paar voorbeelden van aanduidingen:

• Het bouwvlak is de plek waar het hoofdgebouw mag staan.
• Een functieaanduiding zegt dat een bepaalde functie op die plek juist wel of juist niet mag.
• Maatvoering geeft getallen, zoals een maximale goothoogte of bouwhoogte.
• Een bouwaanduiding zegt iets over de manier van bouwen, zoals "vrijstaand", "twee-aaneen" of "plat dak".

Lees altijd de regels die bij een vlak horen. De kaart laat alleen zien wélke regels gelden. Wat ze precies betekenen, staat in de tekst.

Bestemmingsplan wijzigen: hoe werkt dat nu?

Wil je iets wat niet in het plan past? Dan zijn er twee routes.

1. Een vergunning om af te wijken (BOPA). Een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan heet een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, kortweg BOPA. Daarvoor vraag je een omgevingsvergunning aan (IPLO). Meestal geldt de reguliere procedure. De gemeente beslist dan binnen 8 weken, en kan die termijn met 6 weken verlengen. Daarna is bezwaar en beroep mogelijk (IPLO). Soms geldt de uitgebreide procedure: als de wet dat zo regelt, als jij erom vraagt of als de gemeente daarvoor kiest. Daarvoor is de beslistermijn in principe 6 maanden (Awb, artikel 3:18).

2. Het omgevingsplan zelf laten wijzigen. Dat besluit neemt de gemeenteraad. Eerst maakt de gemeente het voornemen bekend. Daarna ligt een ontwerp 6 weken ter inzage (IPLO). De wijziging gaat in 4 weken nadat de gemeente het besluit bekend heeft gemaakt.

Welke route de gemeente kiest, verschilt per plan. Bel of mail de gemeente voordat je iets aanvraagt.

Wie kan bezwaar maken tegen een omgevingsplan?

Bij een wijziging van het omgevingsplan maak je geen bezwaar bij de gemeente. Het gaat zo (Rijksoverheid):

1. Tijdens de 6 weken dat het ontwerp ter inzage ligt, geef je je mening. Dat heet een zienswijze.
2. Is het plan vastgesteld en ben je het er niet mee eens? Dan ga je binnen 6 weken in beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Je betaalt dan griffiegeld.

Gaat het om een vergunning voor de buren, dan kun je wel bezwaar maken bij de gemeente, tot 6 weken na het besluit. Bouwen de buren vergunningvrij, dan kan dat niet (Rijksoverheid). Lees daarover meer op vergunningvrij bouwen.

Zo check je het zelf

1. Ga naar Regels op de kaart in het Omgevingsloket en typ het adres in.
2. Kijk welke bestemming op het perceel ligt en welke aanduidingen er gelden. Doe dat ook voor de percelen van de buren en de grond achter de tuin.
3. Open de regels die bij die bestemming horen. Let op bouwhoogte, bouwvlak en wat er aan gebruik is toegestaan.
4. Check of er een ontwerpplan of een voorbereidingsbesluit ligt. Dat zijn plannen die nog in de maak zijn.
5. Twijfel je? Vraag het de gemeente. Die kan uitleggen hoe de regels op die plek bedoeld zijn.

Is het huis een monument of ligt het in een beschermd stads- of dorpsgezicht? Dan gelden er extra regels. Lees daarover op monument.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Weet u van plannen van de gemeente of van buren om in de buurt te bouwen?
• Hebt u zelf ooit een vergunning aangevraagd of gekregen om van het plan af te wijken?
• Zijn er bouwwerken op het perceel die niet in het omgevingsplan passen? Zie ook uitbouw zonder vergunning.
• Is het gebruik dat u nu van het huis maakt (bijvoorbeeld werken aan huis) toegestaan volgens het omgevingsplan?
• Hebt u brieven van de gemeente gehad over handhaving of een overtreding?

Veelgestelde vragen