Vergunningvrij bouwen: wat mag zonder vergunning?

Vergunningvrij bouwen betekent dat je iets mag bouwen zonder omgevingsvergunning. Bij een huis gaat het meestal om een aanbouw, uitbouw, tuinhuis of overkapping in de achtertuin. Dat mag als het op de grond staat, in het achtererfgebied ligt, meer dan 1 m van de straat of ander openbaar gebied staat en niet hoger is dan 5 m. Daarnaast gelden regels over hoogte en oppervlakte (IPLO). Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht mag veel minder.

Twee toetsen: technisch en ruimtelijk

Sinds de Omgevingswet kijkt de overheid op twee manieren naar bouwen (IPLO):

• Technisch: is het bouwwerk veilig en gezond? Dat heet de technische bouwactiviteit. Die regels staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
• Ruimtelijk: past het bouwwerk op die plek? Dat heet de omgevingsplanactiviteit. Die regels staan in het omgevingsplan, en voor een deel in het Bbl.

Je bouwt alleen echt vergunningvrij als het voor allebei vrij is.

Aanbouw zonder vergunning: de regels in het achtererfgebied

Een aanbouw, uitbouw, garage, tuinhuis of carport heet in de wet een bijbehorend bouwwerk. Dat is een uitbreiding van het hoofdgebouw, of een gebouw of ander bouwwerk met een dak dat bij het huis hoort (Bbl, bijlage I).

Technisch is zo'n bouwwerk vergunningvrij als het op de grond staat, niet hoger is dan 5 m, geen verblijfsruimte op de eerste verdieping of hoger heeft en geen dakterras of balkon heeft (IPLO). Voldoet het daar niet aan, dan heb je een bouwmelding of een vergunning nodig.

Ruimtelijk gelden sinds 2024 de regels uit de bruidsschat in het omgevingsplan. Het bouwwerk moet (IPLO):

1. op de grond staan;
2. in het achtererfgebied liggen;
3. op meer dan 1 m van openbaar toegankelijk gebied staan (zoals de weg, een park of water);
4. niet hoger zijn dan 5 m;
5. geen verblijfsruimte op de eerste verdieping of hoger hebben (de wet zegt: de tweede bouwlaag);
6. geen dakterras, balkon of andere buitenruimte boven de grond hebben.

Daar komen nog regels bij over hoogte en oppervlakte. Ook die staan in de bruidsschat, dus in het omgevingsplan en niet in het Bbl (IPLO stappenplan):

• Binnen 4 m van het oorspronkelijke hoofdgebouw mag je bouwen tot 5 m. Je mag niet hoger dan 0,3 m boven de vloer van de eerste verdieping, en niet hoger dan het huis zelf.
• Verder dan 4 m van het huis is 3 m de grens. Wil je hoger, dan moet het dak minstens twee schuine dakvlakken hebben, is de dakvoet hooguit 3 m en de nok hooguit 5 m. Hoe dichter de nok bij de perceelsgrens staat, hoe lager hij moet blijven. Het gebruik moet daar ook ondergeschikt zijn, zoals een berging of garage.
• Oppervlakte: je mag het achtererfgebied niet helemaal volbouwen. Bij een bebouwingsgebied tot 100 m² mag de helft vol. Is het groter, dan geldt een staffel tot hooguit 150 m² aan bijgebouwen (IPLO stappenplan).

Bij die oppervlakte tellen eerdere aanbouwen mee. Heeft de vorige eigenaar al flink uitgebouwd, dan blijft er voor jou misschien weinig over.

Wat is het achtererfgebied?

Het Bbl zegt het zo: het achtererfgebied is het erf achter een lijn die 1 m achter de voorkant van het huis door het huis loopt, evenwijdig aan de straat of ander openbaar gebied ernaast (Bbl, bijlage I). Alles wat geen achtererfgebied is, is voorerfgebied. Bij een hoekhuis valt de zijtuin langs de straat daardoor vaak in het voorerfgebied.

Voor een bijgebouw in het voorerfgebied heb je altijd een vergunning nodig (IPLO stappenplan).

Wanneer is het niet vergunningvrij?

• Monument. In, aan of op een gemeentelijk, provinciaal of rijksmonument is alleen gewoon onderhoud vergunningvrij. Ook voor bouwen bij een monument gelden minder vrijheden (Bbl, artikel 2.30). Voor een bijbehorend bouwwerk aan, op of bij een monument heb je volgens de standaardregels in het omgevingsplan een vergunning nodig (IPLO).
• Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht. Een bijbehorend bouwwerk mag hier alleen vergunningvrij op het erf aan de achterkant van het huis. Dat erf mag niet ook aan de zijkant liggen en niet naar de straat of ander openbaar gebied gekeerd zijn (IPLO). Voor bijvoorbeeld een dakkapel staat een vergelijkbare regel in het Bbl (Bbl, artikel 2.30, lid 3). Nederland heeft meer dan vierhonderd van zulke gebieden (RCE).
• Voorerfgebied. Een bijgebouw aan de voorkant is volgens de standaardregels altijd vergunningplichtig.
• Iets illegaals op het perceel. Is een bouwwerk zonder de vereiste vergunning gebouwd of in gebruik? Dan mag je in, aan, op of bij dat bouwwerk niet vergunningvrij bouwen (Bbl, artikel 2.22). Lees meer op uitbouw zonder vergunning.
• Eigen regels van de gemeente. De gemeente mag de bruidsschat-regels in het omgevingsplan aanpassen (IPLO). Wat in de ene gemeente vrij is, kan in de andere dus anders zijn.

Ook vergunningvrij moet je aan regels voldoen

Zonder vergunning bouwen betekent niet dat alles mag:

• Het bouwwerk moet altijd voldoen aan de technische eisen van het Bbl, ook als je geen vergunning nodig hebt (IPLO).
• Is het uiterlijk heel lelijk en valt dat iedereen op (een "welstandsexces")? Dan kan de gemeente achteraf ingrijpen (IPLO).
• Het burenrecht blijft gelden. Een raam met uitzicht op het erf van de buren mag bijvoorbeeld niet binnen 2 m van de zij-erfgrens, tenzij het matglas is en niet open kan (IPLO). Zie ook bouwen op de erfgrens.

Buren kunnen geen bezwaar maken tegen vergunningvrij bouwen. Ze kunnen wel de gemeente vragen om te controleren of je je aan de regels houdt (Rijksoverheid).

Zo check je het zelf

1. Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket. Dat raadt ook de Rijksoverheid aan.
2. Kijk in Regels op de kaart of de gemeente eigen regels voor bijgebouwen heeft.
3. Zoek in het Rijksmonumentenregister of het huis een rijksmonument is. Vraag de gemeente naar gemeentelijke monumenten.
4. Kijk op de kaart van beschermde stads- en dorpsgezichten van de RCE.
5. Teken het perceel met de bestaande aanbouwen en reken de oppervlakte uit met het IPLO-stappenplan.
6. Twijfel je nog? Vraag het de gemeente. IPLO zegt zelf dat het geen oordeel geeft over een concreet geval.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Welke aanbouwen, schuren en overkappingen zijn er na de bouw van het huis bijgekomen, en wanneer?
• Is daar een vergunning voor gegeven, of zijn ze vergunningvrij gebouwd?
• Hebt u tekeningen of vergunningen van die bouwwerken?
• Is het huis een gemeentelijk of rijksmonument, of ligt het in een beschermd stads- of dorpsgezicht?
• Heeft de gemeente ooit opmerkingen gemaakt over iets wat op het perceel is gebouwd?

Veelgestelde vragen