Bedrijf of beroep aan huis: zo zit het met de regels

Of je een bedrijf of beroep aan huis mag hebben, bepaalt de gemeente in het omgevingsplan. Meestal mag een klein deel van de woning voor werk worden gebruikt, als het wonen de hoofdzaak blijft en de buurt er geen last van heeft. Hoe groot dat deel mag zijn, welk soort werk mag en of je het moet melden, verschilt per gemeente. Er is geen landelijke regel die overal hetzelfde is.

Beroep aan huis of bedrijf aan huis?

Gemeenten maken vaak onderscheid tussen twee soorten:

• Aan-huis-verbonden beroep. Denk aan een boekhouder, advocaat, fysiotherapeut, architect of kunstenaar. Werk dat door zijn kleine omvang goed in een woning past.
• Bedrijf aan huis. Bijvoorbeeld een kapper, schoonheidsspecialist, fietsenmaker of ambachtelijk bedrijf. Daar komen vaak meer klanten en is er meer kans op geluid of verkeer. Gemeenten stellen daar meestal strengere eisen aan.

Een voorbeeld van die indeling staat in de beleidsregel van de gemeente Heerlen. Die noemt administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig en ontwerptechnisch werk een aan-huis-gebonden beroep. Workshops geven, detailhandel en consumentverzorgende bedrijven (zoals een kapsalon) vallen daar volgens Heerlen niet onder.

Bedrijf aan huis regels in het omgevingsplan

Ondernemersplein, de overheidssite voor ondernemers, zet de stappen zo op een rij:

1. Kijk in Regels op de kaart welke regels gelden op jouw adres.
2. Past je bedrijf in het omgevingsplan? Dan moet je het meestal melden bij de gemeente.
3. In sommige gemeenten heb je een onttrekkingsvergunning nodig. Daarmee geeft de gemeente toestemming om een deel van de woning als bedrijfsruimte te gebruiken. Die vergunning komt uit de huisvestingsverordening (Huisvestingswet 2014, artikel 21). Let op: volgens artikel 21 geldt dat verbod niet als de eigenaar de ruimte zelf gebruikt als kantoor of praktijkruimte. Of jouw soort werk daaronder valt, lees je in de verordening van je gemeente.
4. Past het niet in het omgevingsplan? Dan heb je soms een omgevingsvergunning nodig om af te wijken. Of je vraagt de gemeente om het plan aan te passen.

Hoeveel vloeroppervlak mag je gebruiken?

Veel omgevingsplannen hebben een grens, bijvoorbeeld een percentage van de woning of een maximum aantal vierkante meters. Die grens verschilt per gemeente en soms per wijk.

Een voorbeeld uit Heerlen. Voor consumentverzorgende en ambachtelijke bedrijven aan huis gebruikt de gemeente in haar beleidsregel onder meer deze voorwaarden:

• maximaal 30% van het grondoppervlak van het hoofdgebouw met de legale aan- en bijgebouwen, en nooit meer dan 80 m²;
• alleen zelfstandigen zonder personeel en zonder stagiaires;
• degene die het werk doet, is ook de hoofdbewoner van de woning;
• niet meer dan 1 behandelruimte;
• geen verkeer dat overlast geeft of extra parkeerplaatsen nodig maakt;
• geen grote bedrijfs- of reclameborden (groter dan 0,5 m) aan of bij de woning.

Heerlen schrijft er zelf bij dat de regels in het bestemmingsplan (nu: omgevingsplan) voorgaan als die anders zijn. De gemeente gebruikt de beleidsregel als je wilt afwijken van het omgevingsplan, zegt de gemeentesite. Het is dus een voorbeeld, geen landelijke regel.

Praktijk aan huis: klanten en parkeren

Bij een praktijk aan huis, zoals een fysiotherapeut of psycholoog, komen er klanten over de vloer. Daar letten gemeenten vaak op:

• Parkeren. Is er genoeg plek, op eigen terrein of in de straat? Sommige gemeenten zeggen dat er geen extra parkeerplaatsen nodig mogen worden.
• Hinder. Geen geluid, geur of drukte die de buren niet hoeven te accepteren.
• Uitstraling. Het huis moet er als woning uit blijven zien. Grote borden of een etalage passen daar vaak niet bij.
• Wie het werk doet. Vaak moet de bewoner zelf het beroep uitoefenen. Iemand anders laten werken in jouw huis valt dan buiten de regels.

Ondernemersplein wijst op nog twee dingen: houd je aan de afspraken over een bedrijf aan huis in je hypotheekovereenkomst, of in je huurcontract als je huurt.

Zo check je het zelf

1. Zoek het adres op in Regels op de kaart. Lees de regels bij de bestemming "wonen" en zoek op "beroep aan huis", "bedrijf aan huis" of "aan-huis-verbonden".
2. Noteer de grenzen: percentage of m², soort werk, personeel, klanten, parkeren.
3. Zoek bij je gemeente op lokaleregelgeving.overheid.nl naar een beleidsregel voor beroep of bedrijf aan huis, en naar de huisvestingsverordening (onttrekkingsvergunning).
4. Vraag de gemeente schriftelijk of het werk dat jij wilt doen past. Noem precies wat je gaat doen en hoeveel m² je gebruikt.
5. Check of je hypotheekverstrekker akkoord is met een bedrijf aan huis.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Had de vorige bewoner een bedrijf of praktijk aan huis? Was dat gemeld of vergund? Mag ik de stukken zien?
• Staat er in de BAG naast "woonfunctie" ook een ander gebruiksdoel, zoals "kantoorfunctie" of "winkelfunctie"?
• Zijn er ooit klachten of brieven van de gemeente geweest over het gebruik?
• Is er een parkeerplaats op eigen terrein, en mag die voor klanten worden gebruikt?
• Zijn de verbouwingen voor het bedrijf (aparte ingang, praktijkruimte) met vergunning gebouwd? Zie ook uitbouw zonder vergunning.

Veelgestelde vragen