Kort antwoord
Een bedrijfswoning is een woning die hoort bij een bedrijf, zoals een boerderij of een bedrijf op een bedrijventerrein. Is een woning in het omgevingsplan als bedrijfswoning toegelaten, dan mag hij niet door mensen zonder band met het bedrijf worden bewoond. Wil je er los van het bedrijf wonen, dan moet de gemeente het omgevingsplan aanpassen.
Het addertje: Een woning die als gewone 'burgerwoning' wordt verkocht, kan in het omgevingsplan nog een bedrijfswoning zijn. Woon je er zonder band met het bedrijf, dan is dat in strijd met het omgevingsplan. In de BAG zie je dat niet: daar staat ook bij een bedrijfswoning gewoon 'woonfunctie'.
Huis op het oog? Zie gratis het perceel, besluiten van de overheid op de grond, monument en bouwjaar.
Check een adresEen bedrijfswoning is een woning die hoort bij een bedrijf. Er is dan een functionele binding: de bewoner werkt in of voor het bedrijf, zoals de boer bij een boerderij of de eigenaar van een bedrijf op een bedrijventerrein. Volgens IPLO, het kenniscentrum van de overheid, mag een woning die in het omgevingsplan als bedrijfswoning is toegelaten niet door derden worden bewoond. Want dan is het een gewone woning, en dat staat het plan niet toe.
Wat is een bedrijfswoning?
Je komt bedrijfswoningen vooral tegen op twee plekken:
- Op het platteland. De woning bij een agrarisch bedrijf, zoals een melkveehouderij, akkerbouwbedrijf of kwekerij.
- Op bedrijventerreinen. Een woning voor de eigenaar of beheerder, bijvoorbeeld bij een garagebedrijf of een tuincentrum.
Een bedrijfswoning ligt vlak bij het bedrijf. Daarom gelden er andere regels voor geluid, geur en trillingen. IPLO legt uit dat de waarden voor geluid, geur, trillingen, externe veiligheid en slagschaduw niet gelden voor een bedrijfswoning tegenover het eigen bedrijf waar hij bij hoort. Het idee: wie bij zijn eigen bedrijf woont, accepteert de herrie en geur van dat bedrijf. Een bedrijfswoning krijgt dus minder bescherming dan een gewone woning.
Wie mag er in een bedrijfswoning wonen?
Alleen iemand met een band met het bedrijf. Wat "band" precies inhoudt, staat in het omgevingsplan van de gemeente. Vaak gaat het om de eigenaar, de bedrijfsleider of iemand die er werkt. Woont er iemand zonder die band, dan is het gebruik in strijd met het omgevingsplan.
De gemeente kan daartegen optreden, bijvoorbeeld met een last onder dwangsom: je moet het gebruik stoppen of je betaalt een geldbedrag per dag of per keer. Dat staat in artikel 5:32 van de Algemene wet bestuursrecht.
Plattelandswoning en voormalige bedrijfswoning
Wat als de boer stopt en de woning los wordt verkocht? Dan kan de gemeente de bedrijfswoning omzetten naar een gewone woning. Vroeger heette dat een plattelandswoning. Onder de Omgevingswet spreekt IPLO van een voormalige bedrijfswoning. De regeling geldt voor agrarische bedrijven, horeca en bedrijventerreinen.
Volgens IPLO werkt dat zo:
- De gemeente beslist zelf of omzetten wenselijk is. Ze kijkt bijvoorbeeld of het woonklimaat naast het bedrijf aanvaardbaar is.
- De woning wordt een gewone woning, maar mag minder bescherming krijgen tegen geluid, geur, trillingen en slagschaduw van het bedrijf waar hij vroeger bij hoorde.
- Tegenover andere bedrijven heeft de woning de bescherming van een gewone woning.
- Voor luchtkwaliteit mag de gemeente niet afwijken.
De gemeente legt dat vast in het omgevingsplan, bijvoorbeeld met een aanduiding op de kaart. Zonder zo'n besluit blijft het een bedrijfswoning, ook als de boerderij allang weg is.
Het addertje voor kopers
Stel: Jeroen en Aylin kopen een vrijstaande woonboerderij in een verzonnen buitengebied. In de advertentie staat "burgerwoning, vrij van agrarische bestemming". Het boerenbedrijf ernaast is van de broer van de verkoper.
Na een jaar krijgen ze een brief van de gemeente. In het omgevingsplan staat hun woning als bedrijfswoning bij het bedrijf van de buurman. Zij werken daar niet. De gemeente vraagt hen het gebruik te beëindigen, of een vergunning aan te vragen. Ondertussen wil de buurman zijn stallen uitbreiden. Omdat zij er wonen zonder band met het bedrijf, is er gedoe over geur en geluid.
Wat dit kost:
- Onzekerheid. De gemeente kan handhaven met een last onder dwangsom. Zo'n besluit komt alleen in het Kadaster als publiekrechtelijke beperking als de gemeente erin heeft bepaald dat het ook geldt voor latere eigenaren (artikel 18.4a Omgevingswet, zie het Aanwijzingsbesluit Wkpb). Een dwangsom die alleen tegen de vorige eigenaar liep, zie je daar niet. Vraag het de gemeente.
- Minder bescherming. Ook als de woning wordt omgezet naar voormalige bedrijfswoning, moet je meer geluid en geur van het buurbedrijf accepteren dan bij een gewone woning.
- Financiering en verkoop. Vraag je hypotheekadviseur of de status van bedrijfswoning gevolgen heeft voor je hypotheek. Ook een latere koper zal dezelfde vraag stellen.
Zo check je het zelf
- Zoek het adres op in Regels op de kaart. Kijk naar de bestemming (bijvoorbeeld "agrarisch" of "bedrijf") en naar aanduidingen zoals "bedrijfswoning", "plattelandswoning" of "voormalige bedrijfswoning".
- Lees de regels: wie mag er wonen, en is er een uitzondering voor dit adres?
- Kijk in de BAG Viewer. Let op: in de BAG bestaat geen gebruiksdoel "bedrijfswoning". Ook een bedrijfswoning staat er als "woonfunctie". De BAG laat het vergunde gebruik van het gebouw zien, niet wat het omgevingsplan over de bewoners zegt.
- Vraag de gemeente schriftelijk: is deze woning een bedrijfswoning? Zo ja, is er een besluit om hem om te zetten naar een gewone of voormalige bedrijfswoning?
- Kijk met kadastrale gegevens opzoeken welke percelen bij de woning horen, en welke bedrijven er in de buurt zitten en wat die mogen uitbreiden. Dat bepaalt hoeveel last je later kunt hebben.
Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris
- Staat de woning in het omgevingsplan als bedrijfswoning, plattelandswoning of gewone woning? Op welke stukken baseert u "burgerwoning"?
- Is er een omgevingsvergunning of planwijziging voor het wonen zonder band met het bedrijf?
- Hoort er nog een bedrijf bij de woning, en van wie is dat?
- Heeft de gemeente ooit geschreven over de bewoning, of gedreigd met een dwangsom?
- Is er iets geregeld met het buurbedrijf, zoals een afspraak over geur of geluid?
- Kan de koop afhankelijk worden gemaakt van een verklaring van de gemeente dat bewoning als gewone woning is toegestaan?
Zo helpt het Addertje-verslag
Het Addertje-verslag laat zien wat het omgevingsplan op die plek toestaat (bestemming en aanduidingen) en of het een gewone woning of een bedrijfs- of boerderijwoning is. Of de gemeente het gebruik als burgerwoning ooit heeft toegestaan of gedoogd, lezen we niet automatisch: daar zetten we de vraag voor de gemeente klaar.
Tik het adres in en zie gratis de eerste 3 checks.
Veelgestelde vragen
Wat is een bedrijfswoning?
Een woning die een functionele band heeft met het bedrijf waar hij bij hoort. Denk aan de boerderijwoning bij een agrarisch bedrijf of de woning van de eigenaar of beheerder op een bedrijventerrein.
Mag iedereen in een bedrijfswoning wonen?
Nee. Volgens IPLO, het kenniscentrum van de overheid, mag een woning die in het omgevingsplan als bedrijfswoning is toegelaten niet door derden worden bewoond. Wie er zonder band met het bedrijf woont, gebruikt hem in strijd met het omgevingsplan.
Wat is een plattelandswoning?
Een voormalige agrarische bedrijfswoning die door de gemeente is omgezet naar een gewone woning, met minder bescherming tegen geluid en geur van de boerderij waar hij bij hoorde. Onder de Omgevingswet heet dit een voormalige bedrijfswoning.
Hoe zie ik of een woning een bedrijfswoning is?
In het omgevingsplan. Zoek het adres op in Regels op de kaart en kijk naar de bestemming en aanduidingen, zoals 'bedrijfswoning' of 'agrarisch'. De BAG helpt hier niet: ook een bedrijfswoning staat daar als 'woonfunctie'.
Kan een bedrijfswoning een gewone woning worden?
Ja, als de gemeente meewerkt. Dat gaat via een wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning. De gemeente kijkt onder meer of het woonklimaat naast het bedrijf aanvaardbaar is.
Bronnen
- IPLO: Bedrijfswoning
- IPLO: Ruimtelijke inpassing bedrijfswoning
- IPLO: Gebruiksregels bescherming bedrijfswoning
- IPLO: Ruimtelijke inpassing voormalige bedrijfswoning
- BAG Praktijkhandleiding: Gebruiksdoel
- Algemene wet bestuursrecht, artikel 5:32 (last onder dwangsom)
- Aanwijzingsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken
- Omgevingsloket: Regels op de kaart
Deze uitleg is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels kunnen per gemeente verschillen en veranderen. Zo kiezen en controleren we bronnen: bronnen en methode. Fout gezien? Laat het ons weten.