Publiekrechtelijke beperkingen: zo zit het bij een huis

Publiekrechtelijke beperkingen zijn besluiten van de overheid die bepalen wat je wel of niet mag met een huis of stuk grond. Denk aan een monumentaanwijzing, een plicht na een bodemsanering of een last onder dwangsom. Veel van die besluiten moeten volgens de Wkpb bij het Kadaster worden ingeschreven, zodat je ze kunt opzoeken voordat je koopt.

Het Kadaster zegt het kort: het zijn beperkingen die door de overheid zijn opgelegd. Het tegenovergestelde is een privaatrechtelijke beperking, zoals een recht van overpad dat buren onderling afspreken. Die vallen niet onder de Wkpb, schrijft IPLO. Ze staan meestal in akten in de openbare registers van het Kadaster.

Wat is de Wkpb?

Wkpb staat voor Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. "Kenbaarheid" betekent: dat je het kunt weten. De wet noemt een publiekrechtelijke beperking een beperking van het gebruik van of de beschikking over een onroerende zaak, of een "schuldplichtigheid die rust op een onroerende zaak" (artikel 1). Een onroerende zaak is grond met alles wat er vast aan zit, zoals je huis.

De overheid die het besluit neemt, moet het in de regel binnen vier dagen na de bekendmaking aanbieden aan het Kadaster (artikel 15). Ook een besluit waardoor een beperking vervalt, is een beperkingenbesluit en wordt ingeschreven (artikel 1). Gaat de overheid daarbij in de fout, bijvoorbeeld door een vergissing of verzuim, dan is ze volgens artikel 17 aansprakelijk voor de schade die daardoor ontstaat. Of dat in jouw geval iets oplevert, hangt af van de situatie.

In 2020 nam het Kadaster de registratie van gemeentelijke beperkingen over van de gemeenten. Daarom zie je soms een recente datum bij een oude beperking. Volgens het Kadaster is dat meestal een administratieve wijziging, geen nieuw besluit.

Welke soorten publiekrechtelijke beperkingen zijn er?

Welke besluiten onder de Wkpb vallen, staat in de bijlage van het Aanwijzingsbesluit en in artikel 1 van de wet zelf. Een greep die voor huizenkopers vaak speelt:

• Rijksmonument. De inschrijving als rijksmonument, en ook het ontwerpbesluit daarvoor, vallen onder de Wkpb. Je mag dan minder verbouwen. Meer op monument.
• Last onder dwangsom of bestuursdwang. Een besluit om een overtreding van de Omgevingswet of de Woningwet te laten herstellen. Dit valt alleen onder de Wkpb als de overheid heeft bepaald dat het besluit ook voor de rechtsopvolgers geldt (zie hieronder).
• Bodem. Bijvoorbeeld een gedoogplicht: je moet de gemeente toelaten om bodemonderzoek te doen of maatregelen te nemen tegen verontreiniging. Ook oude beschikkingen op grond van de Wet bodembescherming kunnen er nog staan. Zie ook bodemverontreiniging.
• Gedoogplichten. De plicht om toe te staan dat de overheid (of een beheerder) op jouw grond iets aanlegt, onderzoekt of opruimt, zoals een werk van algemeen belang.
• Sluiting van een woning. Een besluit van de burgemeester om een woning of erf te sluiten, bijvoorbeeld op grond van de Gemeentewet of de Opiumwet, of een sluitingsbesluit van het college op grond van de Woningwet.
• Natuur. De aanwijzing van een Natura 2000-gebied.
• Baatbelasting. Een gemeentelijke belasting voor eigenaren die profiteren van een voorziening.
• Splitsingsvergunning. De aanwijzing in een huisvestingsverordening van gebouwen waarvoor je een vergunning nodig hebt om ze in appartementen te splitsen.

Let op drie veranderingen sinds de Omgevingswet (1 januari 2024), volgens IPLO:

• Een voorkeursrecht van de gemeente valt niet meer onder de Wkpb. Het wordt nog wel ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, nu op grond van de Omgevingswet (artikel 16.82a). Pas vanaf die inschrijving geldt het.
• Gemeentelijke monumenten worden voortaan aangewezen en beschermd in het omgevingsplan, en vallen daarom niet langer onder de Wkpb. Gemeenten hebben tot eind 2031 de tijd om dat te regelen. Tot dan geldt overgangsrecht. Een gemeentelijk monument kan dus nog als beperking bij het Kadaster staan, of al in het omgevingsplan.
• Ook provinciale monumenten en de kostenverhaalregels in het omgevingsplan (de opvolger van het exploitatieplan) vallen niet meer onder de Wkpb.

Het Kadaster waarschuwt daarom dat niet alle publiekrechtelijke beperkingen meer op de Eigendomsinformatie staan. Kijk dus ook in het omgevingsplan.

Last onder dwangsom bij het Kadaster: wat betekent dat?

Een last onder dwangsom is een opdracht van de overheid om iets te herstellen, met een geldbedrag als je dat niet op tijd doet. Bijvoorbeeld: een aanbouw zonder vergunning weghalen.

Artikel 18.4a van de Omgevingswet zegt dat de overheid kan bepalen dat zo'n besluit "ook geldt voor de rechtsopvolgers". Een rechtsopvolger is de volgende eigenaar, dus jij als koper. In dat geval kan de overheid het besluit tegen jou uitvoeren en een verbeurde dwangsom bij jou innen. Juist deze lasten moeten volgens het Aanwijzingsbesluit bij het Kadaster worden ingeschreven, zodat een koper ze kan zien.

Gaat een beperking over op de nieuwe eigenaar?

De wet beschrijft een publiekrechtelijke beperking als iets dat op de onroerende zaak zelf rust. In de regel geldt hij dus ook na de verkoop. Een rijksmonument blijft een rijksmonument, en een gebruiksbeperking na een bodemsanering blijft bij de grond horen. Bij een last onder dwangsom hangt het af van het besluit: staat er dat het ook voor rechtsopvolgers geldt, dan kan de rekening bij jou komen. Twijfel je, vraag de notaris of een jurist om het besluit met je door te lopen.

Zo check je het zelf

1. Bestel Eigendomsinformatie. Bij het Kadaster kost dat in 2026 € 3,70 via de webwinkel. Je ziet welke beperkingen voor het gebruik gelden, bijvoorbeeld of het pand een monument is.
2. Vraag het besluit zelf op. Met Publiekrechtelijke beperking opvragen krijg je een kopie van het stuk, wie het heeft opgelegd en waar het geldt. Dat kost in 2026 € 19,85 per e-mail of € 22,25 per post (tarieven 2026).
3. Kijk op de kaart. Het Kadaster publiceert de beperkingen als open data via PDOK, inclusief het gebied waar het besluit geldt. Dat is vooral handig als je met kaartsoftware werkt.
4. Kijk in het omgevingsplan. Wat niet meer onder de Wkpb valt, zoals gemeentelijke monumenten die de gemeente al in het omgevingsplan heeft gezet, vind je in "Regels op de kaart" op omgevingswet.overheid.nl. Let op: volgens IPLO zijn de Wkpb-beperkingen zelf daar niet te vinden. Je hebt dus beide nodig.
5. Check het perceelnummer. Vind je meerdere percelen bij één adres, kijk dan bij kadastrale gegevens opzoeken welke bij het huis horen, en check ze allemaal.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Staan er publiekrechtelijke beperkingen op dit perceel? Mag ik de besluiten zien?
• Loopt er een last onder dwangsom of bestuursdwang? Geldt die ook voor de volgende eigenaar?
• Is er al een dwangsom verbeurd of een invorderingsbesluit genomen?
• Is er een handhavingsprocedure gestart die nog niet is ingeschreven?
• Is het huis een rijksmonument of gemeentelijk monument, of loopt daar een procedure voor?
• Kan de notaris in de koopovereenkomst opnemen wie de kosten draagt als een beperking pas later blijkt?

Veelgestelde vragen