Erfdienstbaarheid: wat is het en hoe vind je ze?

Kort antwoord

Een erfdienstbaarheid is een last op een perceel (het dienende erf) ten gunste van een ander perceel (het heersende erf), bijvoorbeeld een recht van overpad. De eigenaar van het dienende erf moet iets dulden of juist niet doen, en die afspraak gaat mee als een van de huizen verkocht wordt.

Het addertje: Een erfdienstbaarheid zie je niet aan het huis, maar je erft haar wel bij de koop. Soms staat ze alleen in een veel oudere akte, of is ze door verjaring ontstaan en staat ze nergens.

Huis op het oog? Zie gratis het perceel, besluiten van de overheid op de grond, monument en bouwjaar.

Check een adres

Een erfdienstbaarheid is een last op een stuk grond ten gunste van een ander stuk grond. De wet zegt het zo: een onroerende zaak (het dienende erf) is bezwaard ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersende erf) (artikel 5:70 BW). Het bekendste voorbeeld is het recht van overpad. De afspraak hoort bij de grond, dus bij verkoop gaat hij mee.

Wat is een erfdienstbaarheid precies?

Een erfdienstbaarheid verplicht de eigenaar van het dienende erf om iets te dulden (de buren over het pad laten lopen) of iets niet te doen (geen schuur bouwen die het uitzicht wegneemt) (artikel 5:71 BW). In de akte van vestiging kan daarnaast staan dat de eigenaar van het dienende erf iets moet aanleggen of onderhouden, zoals het pad of een sloot (artikel 5:71 BW).

Een erfdienstbaarheid kan gratis zijn, maar er kan ook een vergoeding in de akte staan. Die vergoeding heet de retributie (artikel 5:70 lid 2 BW).

Heersend en dienend erf

Heersend erf: het perceel met het voordeel. De eigenaar mag iets op of met de grond van de buren.
Dienend erf: het perceel met de last. De eigenaar moet iets toestaan of laten.

Welke kant jij staat, maakt veel uit. Een recht over de grond van de buren is vaak een plus voor je huis. Een last op je eigen tuin beperkt wat je kunt doen.

Voorbeelden van erfdienstbaarheden

Het Kadaster noemt onder meer het recht van overpad, het recht op uitzicht, het recht van weg en het recht van goot (Kadaster). In gewone taal:

Recht van overpad of recht van weg: over een achterpad, steeg of gedeelde oprit gaan.
Licht en uitzicht: de buren mogen niet bouwen op een plek waar dat jouw licht of uitzicht wegneemt.
Ramen dicht bij de grens: zonder toestemming van de buren mag je binnen twee meter van de grens geen ramen, balkons of andere muuropeningen hebben die uitzicht geven op hun erf (artikel 5:50 BW). Die toestemming kan worden vastgelegd als erfdienstbaarheid, zodat ze ook voor latere eigenaren geldt. Lees ook bouwen op de erfgrens.
Afwatering (recht van goot): regenwater mag via de dakgoot of het terrein van de buren weglopen.
Leidingen: een leiding of riool van het ene huis mag door de grond van het andere huis lopen.
Niet bouwen: op een strook grond mag niets gebouwd worden.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of door verjaring (artikel 5:72 BW).

Bij vestiging maken de eigenaren een afspraak die de notaris in een akte zet en laat inschrijven bij het Kadaster. De akte bepaalt wat er precies mag. Staat daar niets over, dan kijkt de rechter naar de plaatselijke gewoonte en naar hoe het al lange tijd zonder bezwaar ging (artikel 5:73 BW).

Bij verjaring is er geen akte. Wie twintig jaar lang het recht uitoefent alsof het van hem is (juristen noemen dat 'bezit'), kan het krijgen (artikel 3:105 BW met artikel 3:306 BW). Gebruik met toestemming van de eigenaar telt niet. Of er echt bezit was, beoordeelt de rechter per geval. Zo'n erfdienstbaarheid vind je meestal niet terug bij het Kadaster.

Erfdienstbaarheid opzoeken bij het Kadaster

Een gevestigde erfdienstbaarheid staat in een akte in de openbare registers van het Kadaster. Twee manieren om haar te vinden:

De akte van levering. Bij een kopie noemt het Kadaster de 'vermelding van eventuele erfdienstbaarheden'. In 2026 kost dat € 19,85 per e-mail (Kadaster). Lees meer op akte van levering.
Een erfdienstbaarhedenonderzoek. Het Kadaster doorzoekt dan alle ingeschreven akten van het perceel. In 2026 kost dat € 190 per perceel tot 1 april 1950 en € 350 tot 1 oktober 1838. Je krijgt een lijst met mogelijke erfdienstbaarheden en de deel- en aktenummers (Kadaster). Let op: het onderzoek tot 1950 laat geen erfdienstbaarheden zien die vóór 1950 zijn gevestigd. En je vraagt het alleen aan voor het dienende erf.

Hoe gaat een erfdienstbaarheid teniet?

Een erfdienstbaarheid eindigt onder meer (artikel 3:81 BW):

als de tijd voorbij is waarvoor ze is gevestigd;
door afstand: de eigenaar van het heersende erf ziet bij de notaris af van het recht. Wil hij op eigen kosten afstand doen vanwege de lasten en verplichtingen die aan het recht vastzitten, dan moet de andere eigenaar meewerken, tenzij de akte voor de eerste twintig jaar iets anders zegt (artikel 5:82 BW);
door vermenging: beide percelen komen in handen van één eigenaar;
door een uitspraak van de rechter, op verzoek van de eigenaar van het dienende erf, bijvoorbeeld bij onvoorziene omstandigheden of als de uitoefening onmogelijk is geworden of er geen redelijk belang meer is (artikel 5:78 en 5:79 BW);
door verjaring: bestaat er twintig jaar lang een situatie die het recht onmogelijk maakt (bijvoorbeeld een muur over het pad) en onderneemt niemand iets, dan kan het recht vervallen (artikel 3:106 BW met artikel 3:306 BW).

Een erfdienstbaarheid verdwijnt dus niet alleen omdat niemand haar gebruikt.

Het addertje voor kopers

Stel: Daan koopt een vrijstaand huis met een grote zijtuin. Hij wil daar een garage bouwen. Na de koop blijkt uit een akte uit 1962 dat op die strook een erfdienstbaarheid rust: de buren hebben recht op vrij uitzicht en er mag niets hoger dan een schutting staan. Zonder medewerking van de buren kan de garage daar waarschijnlijk niet komen.

Twee dingen om te weten:

De verkoper moet het huis leveren vrij van bijzondere lasten, behalve de lasten die jij uitdrukkelijk hebt aanvaard (artikel 7:15 BW). Lees daarom in de koopovereenkomst goed welke lasten je accepteert, voor je tekent.
Moet er voor de erfdienstbaarheid betaald worden, dan zijn koper en verkoper samen aansprakelijk voor bedragen die in de twee jaar voor de overdracht opeisbaar werden (artikel 5:77 lid 2 BW). Vraag dus of alles betaald is.

Zo check je het zelf

Bekijk het perceel en de grens op de luchtfoto via kadastrale gegevens opzoeken. Let op paden, poorten, ramen dicht bij de grens en gedeelde opritten.
Vraag de akte van levering op bij het Kadaster en zoek op 'erfdienstbaarheid'.
Verwijst die akte naar een oudere akte, vraag die dan ook op.
Twijfel je of wil je bouwen? Laat een erfdienstbaarhedenonderzoek doen.
Vraag de buren hoe zij de grond gebruiken. Gebruik dat al twintig jaar duurt, kan een recht zijn geworden. Laat de notaris dat beoordelen.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

Welke erfdienstbaarheden rusten op dit perceel, en welke heeft dit perceel op de grond van de buren?
In welke akte staan ze (datum, deel en nummer)? Mag ik die akte zien?
Moet er een vergoeding (retributie) betaald worden, en is die tot nu toe betaald?
Gebruiken buren de grond op een manier die niet in een akte staat?
Belemmert een erfdienstbaarheid mijn plannen, zoals een aanbouw, schuur of extra raam?
Liggen er ook kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen op het perceel?

Zo helpt het Addertje-verslag

Erfdienstbaarheden staan in akten bij het Kadaster en niet in open data, dus het Addertje-verslag kan ze niet voor je uitlezen. Het verslag zet wel de vragen voor notaris en verkoper klaar en laat het perceel en de grens zien op de luchtfoto, zodat je ziet waar een pad, leiding of poort overheen kan lopen.

Tik het adres in en zie gratis de eerste 3 checks.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen het heersende en het dienende erf?

Het heersende erf is het perceel dat het recht heeft, bijvoorbeeld het huis waarvan de bewoners over het pad mogen. Het dienende erf is het perceel dat de last draagt, dus de grond waar het pad overheen loopt.

Gaat een erfdienstbaarheid over op een nieuwe eigenaar?

Ja. De erfdienstbaarheid hangt aan de percelen, niet aan de mensen. Wordt een van de huizen verkocht, dan gaat het recht of de last gewoon mee.

Hoe vind ik of er een erfdienstbaarheid op een huis rust?

Vraag de akte van levering op bij het Kadaster (in 2026 € 19,85 per e-mail). Voor een volledig beeld kun je een erfdienstbaarhedenonderzoek laten doen: in 2026 € 190 tot 1950 of € 350 tot 1838, per perceel.

Kan een erfdienstbaarheid ook zonder notaris ontstaan?

Ja, door verjaring. Wie twintig jaar lang de grond van een ander gebruikt alsof hij er recht op heeft (en dus niet met toestemming), kan een erfdienstbaarheid krijgen. Die staat dan meestal niet in een akte bij het Kadaster. Of dat in jouw geval zo is, hangt af van de feiten; een notaris of jurist kan dat beoordelen.

Hoe komt er een einde aan een erfdienstbaarheid?

Bijvoorbeeld als de afgesproken tijd voorbij is, als de rechthebbende bij de notaris afstand doet, als beide percelen van één eigenaar worden, of als de rechter haar opheft.

Bronnen

Deze uitleg is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels kunnen per gemeente verschillen en veranderen. Zo kiezen en controleren we bronnen: bronnen en methode. Fout gezien? Laat het ons weten.

Erfdienstbaarheid: wat het is en wat het voor jouw huis betekent