Verjaring van de erfgrens: wanneer wordt grond van jou?

Verjaring van de erfgrens betekent dat je eigenaar kunt worden van een stuk grond van de buren, alleen doordat je het lang genoeg gebruikt alsof het van jou is. Ben je te goeder trouw, dan is de termijn 10 jaar. Ben je dat niet, dan is het 20 jaar. Het Kadaster houdt niet bij of een grens door verjaring is verschoven (Kadaster).

Verjaringstermijn erfgrens: 10 jaar of 20 jaar

De wet kent twee soorten verjaring. Beide staan in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.

Verkrijgende verjaring (10 jaar). Artikel 3:99 BW: een bezitter te goeder trouw verkrijgt grond door "een onafgebroken bezit van tien jaren". Goede trouw betekent dat je jezelf als eigenaar ziet en dat ook redelijkerwijs mocht doen (artikel 3:118 BW). Bij grond is dat lastig. De eigendom staat in openbare registers en je had die kunnen raadplegen. Het Juridisch Loket noemt goede trouw dan ook "lastig te bewijzen".

Bevrijdende verjaring (20 jaar). Artikel 3:306 BW: een rechtsvordering verjaart na twintig jaar, tenzij de wet iets anders zegt. Na die twintig jaar kan de eigenaar de grond niet meer terugeisen. Artikel 3:105 BW zegt dan dat wie op dat moment bezitter is, de grond verkrijgt, "ook al was zijn bezit niet te goeder trouw". Dit is in de praktijk de route die bij een verschoven schutting meestal speelt.

Wat telt als bezit?

Gewoon gebruiken is niet genoeg. Je moet bezitter zijn: de grond houden voor jezelf (artikel 3:107 BW). Of dat zo is, wordt beoordeeld "naar verkeersopvatting" en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Als de grond van een ander is, zijn "enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen" niet genoeg (artikel 3:113 lid 2 BW). Af en toe het gras maaien is dus te weinig.

De Hoge Raad legde in 2017 uit dat bezit openbaar en niet-dubbelzinnig moet zijn. Niet-dubbelzinnig betekent dat de eigenaar uit je gedrag niet anders kan afleiden dan dat je pretendeert eigenaar te zijn. In die zaak hadden bewoners een strook bosgrond van de gemeente achter hun tuin omheind, met een hek dat alleen zij konden openen. Ze onderhielden de strook en zetten er onder meer boshutten op. Dat was genoeg. Het is volgens de Hoge Raad niet nodig dat de eigenaar echt wist van het bezit; het moet naar buiten toe kenbaar zijn (ECLI:NL:HR:2017:309).

Een hek, schutting of aanbouw op de strook zijn typische voorbeelden van bezitsdaden. Toestemming of huur is het tegenovergestelde: wie grond huurt of met toestemming gebruikt, houdt die voor de eigenaar en kan niet verjaren.

Erfgrens verjaring en nieuwe buren

Twee situaties:

• De buren verkopen hun huis. Een verkoop stopt de verjaring niet vanzelf. Die stopt (stuit) pas als de eigenaar actie onderneemt, zoals een eis bij de rechter instellen (artikel 3:316 BW). De nieuwe buren zitten dus ook vast aan wat in de jaren daarvoor is opgebouwd.
• Jij koopt het huis met de te grote tuin. De termijn van 20 jaar begint als een niet-eigenaar bezitter wordt, en de wet rekent ook bezit mee dat de voortzetting is van die toestand (artikel 3:314 lid 2 BW). Voor de termijn van 10 jaar staat in artikel 3:102 BW dat een opvolger te goeder trouw een lopende verjaring voortzet. Het Juridisch Loket vat het samen: bestond de situatie ook al bij de vorige eigenaren, dan tellen die jaren mee.

Is de verjaring rond, dan ben je eigenaar, maar het staat nog niet in het Kadaster. Een notaris of de rechter kan uitzoeken of je eigenaar bent geworden. Blijkt dat zo, dan kan de notaris of de griffier van de rechtbank zorgen dat het in de registratie wordt verwerkt (Kadaster).

Boom op de erfgrens en verjaring

Een boom moet volgens de wet 2 meter van de erfgrens staan, een heg een halve meter (lees meer op /bomen-en-schutting-erfgrens/). Staat een boom er al meer dan 20 jaar en kwam pas daarna bezwaar, dan mogen de buren hem laten staan (Juridisch Loket). Het Kadaster noemt verjaring ook als uitzondering op de afstandsregel, maar kan niet zeggen of het in jouw geval al zo is (Kadaster). Hetzelfde geldt voor een raam binnen 2 meter van de grens: is het recht om dat weg te laten halen verjaard, dan mag de buurman binnen 2 meter van dat raam niets bouwen dat jou onredelijk hindert (artikel 5:50 lid 4 BW).

Verjaring van grond van de gemeente

Ook gemeentegrond kan verjaren. In 2024 vroeg een gemeente de Hoge Raad om een strengere maatstaf voor "publieke grond". De Hoge Raad zei nee: er is geen aanleiding voor een afzonderlijke maatstaf. Wel moet bij de vraag of er bezit is rekening worden gehouden met de publieke bestemming van de grond. In die zaak werd de bewoner door verjaring eigenaar van de strook die sinds 1990 met bielzen en later buxushagen bij de voortuin was getrokken (ECLI:NL:HR:2024:1606). Hoe gemeenten met zulke stroken omgaan, lees je op /snippergroen/.

Let op: in de inhoudsindicatie van de uitspraak uit 2017 noemt de Hoge Raad de mogelijkheid dat de oude eigenaar een vordering uit onrechtmatige daad heeft tegen degene die door verjaring eigenaar werd. Verjaring betekent dus niet altijd dat het verhaal klaar is.

Zo check je het zelf

1. Bekijk het perceel en de kadastrale grens op de luchtfoto met /kadastrale-gegevens-opzoeken/.
2. Zie je dat schutting of heg niet op de lijn staat, kijk dan op oude luchtfoto's hoe lang die situatie al bestaat. Het Kadaster heeft historische luchtfoto's.
3. Verzamel bewijs: oude foto's, verklaringen van vorige eigenaren of buurtbewoners, oude taxaties.
4. Laat een notaris beoordelen of verjaring is voltooid. Het Kadaster beslist daar niet over.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Hoe lang staat de schutting of heg al op deze plek? Kunt u dat met foto's laten zien?
• Heeft u ooit huur betaald of toestemming gekregen voor het gebruik van die strook?
• Heeft de buurman of de gemeente ooit geschreven over de grens?
• Is de verjaring al vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven bij het Kadaster?
• Kan de koopakte een garantie of regeling bevatten als later blijkt dat de strook niet van u is?

Veelgestelde vragen