Onderzoeksplicht van de koper: dit moet je zelf checken

De onderzoeksplicht van de koper betekent dat je zelf moet uitzoeken wat je redelijkerwijs over een huis kunt weten. Dat is wat je ziet tijdens de bezichtiging, en wat in openbare plannen en registers staat. Daar tegenover staat de mededelingsplicht van de verkoper: hij moet melden wat hij weet en wat jij niet kunt zien. Samen bepalen ze wie opdraait voor een probleem dat na de koop opduikt.

Onderzoeksplicht koper huis: waar komt het vandaan?

Het woord "onderzoeksplicht" staat niet letterlijk in de wet. Het volgt uit artikel 7:17 lid 5 BW. Daarin staat dat je je niet kunt beroepen op een gebrek dat je bij de koop kende of "redelijkerwijs" kon kennen. Wat je had kunnen weten met normaal onderzoek, telt dus als bekend.

De brochure van de Rijksoverheid over de koop van een woning zegt het zo: van de koper wordt verwacht dat hij informatie die voor hem beschikbaar is opvraagt en onderzoekt, ook als de verkoper die niet geeft.

Mededelingsplicht verkoper tegenover de onderzoeksplicht

De verkoper moet alle belangrijke informatie over het huis en het perceel delen als hij weet of kan weten dat die belangrijk is voor jou. Dat staat in dezelfde brochure. Belangrijk detail: de mededelingsplicht gaat alleen over wat de verkoper zelf weet, schrijft de NVM. Verkopen erfgenamen een huis waar ze nooit woonden, dan weten ze vaak weinig.

Wat gaat voor als beide plichten botsen? De Hoge Raad zei op 14 november 2008 dat een koper, ook een onvoorzichtige koper, in het algemeen niet kan worden verweten dat hij te weinig onderzocht, als de verkoper bekende informatie had moeten melden en dat niet deed. De Hoge Raad herhaalde die regel op 16 december 2022, in een zaak over de koop van een zeilschip. Daar kreeg de koper in cassatie gelijk: de uitspraak van het hof werd vernietigd.

Maar het is geen vrijbrief. In de zaak uit 2008 kocht een restauranthouder een rijksmonument van een gemeente, om zijn restaurant daarheen te verhuizen. De gemeente had een oude sterkteberekening van de vloer moeten geven. Toch kreeg de koper ongelijk. De koper had een architect naar het pand laten kijken. Hij had ook een brief gekregen waarin stond dat de balken van de vloer al doorbogen. Hij was dus gewaarschuwd dat de vloer misschien te weinig kon dragen. Door die bijzondere omstandigheden mocht de verkoper zich erop beroepen dat de koper zelf verder had moeten onderzoeken.

De les: zie je iets of word je ergens op gewezen, dan moet je doorvragen en laten onderzoeken.

Wat valt onder de onderzoeksplicht?

Wat je kunt zien. Vochtplekken, scheuren, een scheve vloer. Rechtspraak.nl geeft het voorbeeld van sporen van lekkage: dan is duidelijk dat er iets mis is en moet je dat onderzoeken. Notaris.nl noemt een vloer die erg schuin afloopt.

Wat er mag op en rond het perceel. Volgens de Rijksoverheid valt openbare en gratis informatie over wat er mag op het perceel en in de omgeving onder jouw onderzoeksplicht, niet onder de mededelingsplicht van de verkoper. Denk aan het omgevingsplan, vergunningen die afwijken van dat plan en de omgevingsvisie van de gemeente.

Wat in de registers van het Kadaster staat. Bijzondere beperkingen die de overheid op een perceel legt, staan in de Basisregistratie Kadaster. Die vallen volgens dezelfde brochure wél onder de mededelingsplicht van de verkoper. Toch is het slim om ze zelf ook te bekijken. Meer daarover op publiekrechtelijke beperkingen.

Plannen voor verbouwen. Wil je uitbouwen of een dakkapel plaatsen? Dan moet je zelf nagaan of dat mag, zegt Notaris.nl.

Juridische lasten. Erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen staan meestal in de eigendomsakte, volgens Eigen Huis.

Zo check je het zelf

1. Bezichtig goed. Neem een lijst mee en kijk naar dak, gevels, vloeren en vochtplekken. Zie je iets, vraag ernaar. Gebruik onze checklist voor een huis kopen.
2. Lees de vragenlijst van de verkoper. Wat staat er niet in? Vraag door. Uitleg bij lijst van zaken.
3. Bekijk het omgevingsplan. Ga naar omgevingswet.overheid.nl en kies "Regels op de kaart". Klik op het perceel en op de percelen eromheen.
4. Zoek verleende vergunningen. Kijk op de site van de gemeente en in officielebekendmakingen.nl naar besluiten in de straat.
5. Vraag eigendomsinformatie op bij het Kadaster. Het Kadaster vraagt daarvoor in 2026 € 3,70. Een eigendomsakte kost € 19,85 per e-mail. Lees de akte op erfdienstbaarheden en andere lasten.
6. Laat een bouwkundige keuring doen. Vraag of de kruipruimte wordt bekeken.
7. Twijfel je over je positie? Vraag juridisch advies voordat je tekent. De Rijksoverheid raadt dat ook aan.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Welke gebreken kent u, ook als ze al gerepareerd zijn?
• Heeft u zelf in het huis gewoond, en hoe lang?
• Zijn er voor zover u weet plannen of vergunningen voor de percelen hieromheen?
• Zijn er bijzondere lasten of beperkingen ingeschreven bij het Kadaster? Mag ik de uitdraai zien?
• Is er ooit iets verbouwd zonder vergunning?
• Welke akten horen bij het huis, en krijg ik daar een kopie van?

Veelgestelde vragen