Verborgen gebreken in een huis: zo zit het

Een verborgen gebrek is een gebrek aan je huis dat er al was toen je het kocht, maar dat je bij de bezichtiging niet zag en ook niet hoefde te zien. Denk aan een lekkage achter een wand, een rotte balk onder de vloer of een slechte fundering. De verkoper kan daarvoor aansprakelijk zijn. Of dat zo is, hangt af van de wet, je koopcontract en wat jij zelf had kunnen weten.

Eerst iets eerlijks over ons. Het Addertje kijkt niet naar gebreken in het huis. Wij kijken naar wat buiten het huis speelt: de grond, de regels, de buren en de plannen in de buurt. Voor de staat van het huis zelf heb je een bouwkundige keuring nodig.

Verborgen gebreken: wat zegt de wet?

De basis staat in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. Juristen noemen dit de conformiteit. Het huis moet "aan de overeenkomst beantwoorden". In gewone taal: het huis moet de eigenschappen hebben die je op grond van het contract mocht verwachten. Daarbij telt mee wat voor huis het is en wat de verkoper erover heeft verteld.

De wet zegt ook dat je mag verwachten dat het huis de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik. Een dak dat niet lekt bij gewone regen hoort daarbij. Maar er staat ook een grens in. Wist je het gebrek bij de koop, of kon je het redelijkerwijs weten? Dan kun je je er later niet op beroepen (artikel 7:17 lid 5).

Twee plichten spelen daarom altijd samen:

• Mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper moet gebreken melden die hij kent. Volgens Rechtspraak.nl is hij in beginsel aansprakelijk als hij een gebrek kende dat normaal gebruik in de weg staat en dat niet meldde.
• Onderzoeksplicht van de koper. Jij moet zelf goed kijken en vragen stellen. Zie je sporen van lekkage, dan moet je doorvragen. Lees meer op onze pagina over de onderzoeksplicht van de koper.

De Hoge Raad zei in 2008 dat een koper, ook een onvoorzichtige koper, in het algemeen niet kan worden verweten dat hij te weinig onderzocht, als de verkoper informatie had moeten melden en dat niet deed (ECLI:NL:HR:2008:BF0407). In die zaak kocht een restauranthouder een rijksmonument van de gemeente, om zijn restaurant daarheen te verhuizen. Toch kreeg de koper geen gelijk. De koper had een architect laten kijken. Hij had ook een brief gekregen waarin stond dat de balken van de vloer al doorbogen. Hij was dus gewaarschuwd dat de vloer misschien te weinig kon dragen. Bijzondere omstandigheden kunnen de uitkomst dus omdraaien.

Ouderdomsclausule en andere clausules in het koopcontract

De meeste bestaande huizen worden verkocht met de model koopovereenkomst van NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis. Volgens Vereniging Eigen Huis staat in artikel 6.1 dat je zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaardt. Artikel 6.3 is de uitzondering: de verkoper verklaart dat het huis geschikt is voor normaal gebruik.

Die uitzondering kan kleiner worden door extra clausules:

• Ouderdomsclausule. Gebreken door de ouderdom van het huis komen voor jouw risico. Let op: soms is de tekst zo breed dat de verkoper bijna niets meer hoeft, waarschuwt Eigen Huis.
• Niet-zelfbewoningsclausule. De verkoper woonde er zelf niet en zegt daarom weinig te weten. Dat geldt vaak bij erfgenamen.
• Asbestclausule. De verkoper sluit aansprakelijkheid voor asbest uit of beperkt die. Meer over asbest lees je op /asbest/.

Deze clausules staan niet standaard in het contract. Je kunt erover onderhandelen voordat je tekent.

Verborgen gebreken huis: wat kun je doen na de koop?

Vereniging Eigen Huis en Rechtspraak.nl noemen ongeveer dezelfde stappen:

1. Meld het gebrek zo snel mogelijk. Doe dat schriftelijk, bij voorkeur met een aangetekende brief. Belde je eerst, bevestig het gesprek dan per brief of mail.
2. Geef de verkoper de kans om te kijken. Vaak kom je er samen uit, bijvoorbeeld doordat de verkoper een deel van de reparatie betaalt. Leg afspraken op papier vast.
3. Stel de verkoper in gebreke. Lukt overleg niet, stuur dan een aangetekende brief met een redelijke termijn om het op te lossen.
4. Vraag juridisch advies. Heb je een rechtsbijstandverzekering, schakel die dan in voordat je de ingebrekestelling stuurt.
5. Naar de rechter. Een gewone procedure duurt volgens Rechtspraak.nl minimaal 3 maanden en vaak meer dan 6 maanden.

Let goed op de termijn. Volgens artikel 7:23 BW verlies je je rechten als je het gebrek niet "binnen bekwame tijd" meldt nadat je het ontdekte of had moeten ontdekken. Na je melding verjaart je vordering na twee jaar. Voor de koop van een huis noemt de wet geen vast aantal weken voor de melding. (De termijn van twee maanden in hetzelfde artikel geldt voor een consumentenkoop, en dat gaat volgens artikel 7:5 BW alleen over roerende zaken, niet over een huis.) Wat "bekwame tijd" is, hangt af van de situatie. Wacht dus niet.

Rol van de bouwkundige keuring

Volgens Rechtspraak.nl is het bij een bestaand huis altijd aan te raden een bouwtechnisch expert een aankoopkeuring te laten doen. Dan kan de verkoper je later niet verwijten dat je je onderzoeksplicht niet nakwam. Notaris.nl wijst erop dat niet elke keuring de kruipruimte meeneemt. Vraag dat dus na.

Een keuring kijkt naar het huis. Wat er buiten het huis speelt (de grond, de fundering als risico in de buurt, de regels en de plannen) zit daar meestal niet in. Daarvoor is onze checklist voor het kopen van een huis.

Zo check je het zelf

1. Vraag de ingevulde vragenlijst van de verkoper op en lees die rustig. Uitleg vind je bij lijst van zaken.
2. Lees het concept-koopcontract en zoek naar artikel 6.1, 6.3 en extra clausules. Vergelijk met de model koopovereenkomst van Eigen Huis.
3. Laat een bouwkundige keuring doen voordat je tekent, of neem een keuringsvoorbehoud op in het contract.
4. Vind je na de overdracht een gebrek? Maak foto's, noteer de datum en meld het meteen schriftelijk aan de verkoper.
5. Lees artikel 7:17 en artikel 7:23 BW zelf na. Ze zijn kort.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Welke gebreken kent u, ook kleine of al gerepareerde?
• Is er ooit lekkage geweest, aan dak, leidingen of kelder?
• Heeft u hier zelf gewoond? Zo nee, wie wel en wie weet iets over het huis?
• Staan er extra clausules in het contract, zoals een ouderdomsclausule? Wat is de precieze tekst?
• Zijn er rapporten van eerdere keuringen of reparaties die ik mag inzien?
• Is de kruipruimte toegankelijk voor een keurder?

Veelgestelde vragen