Fundering van een huis: zo zit het en hier let je op

De fundering is het deel van een huis dat het gewicht van muren, vloeren en dak naar de grond brengt. In Nederland staat een huis op een fundering op staal (een verbrede voet die op de bovenste grondlaag rust) of op een fundering op palen die tot een stevige zandlaag diep in de grond gaan. Tot grofweg 1970 werden vaak houten palen of een fundering op staal gebruikt. Daarna vooral betonpalen. Juist die oudere funderingen kunnen problemen geven, zo schrijft de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Wat is fundering? De soorten op een rij

Fundering op staal. Onder de dragende muur zit een verbrede gemetselde voet of betonvoet die direct op de grond eronder rust. "Staal" is een oud woord voor die voet: er zit meestal geen staal in, behalve eventueel wapening. Als de bodem inklinkt, zakt een huis op staal mee. Gaat dat ongelijk, dan krijg je scheefstand en scheuren (RVO over bodemdaling).

Fundering op houten palen. Houten palen dragen het huis via een houten of betonnen balk. RVO noemt twee varianten: de Amsterdamse (met een dwarsbalk, de kesp) en de Rotterdamse (alleen langshout). Die namen zeggen niets over de stad: beide komen door heel Nederland voor.

Fundering op betonpalen. Volgens de Waarderingskamer werden na ongeveer 1970 nagenoeg alleen nog betonnen palen gebruikt. KCAF schrijft dat huizen van na circa 1970 daardoor doorgaans geen funderingsprobleem meer krijgen, maar ook dat 1970 geen harde lijn is en per regio en type bebouwing kan verschillen.

Fundering op palen: wat is paalrot?

Houten palen blijven heel lang goed zolang ze helemaal onder het grondwater staan. Komt de bovenkant droog te staan, dan komt er zuurstof bij en gaan schimmels het hout opeten. Dat heet paalrot of palenpest (KCAF).

Het grondwater kan om verschillende redenen zakken:

• het waterschap verlaagt het peil langere tijd;
• droge zomers;
• grote bomen vlak bij het huis die veel water opzuigen;
• een lekkend riool waar grondwater in wegloopt.

Daarnaast kunnen bacteriën houten palen aantasten. Sommige bacteriën hebben geen zuurstof nodig, dus dat kan ook onder water gebeuren. Volgens RVO komt dat vooral voor bij palen van grenenhout.

Funderingsproblemen: hoe groot is het en waar?

Hoeveel huizen precies een funderingsprobleem hebben, weet niemand. Volgens Deltares is landelijk niet vastgelegd hoeveel funderingen gevoelig zijn of al hersteld zijn. Wel zijn er schattingen met modellen. Die gaan over risico, niet over vastgestelde schade.

Waar zit het risico? Volgens KCAF lopen huizen op houten palen in veen- en kleigebieden meer risico dan huizen op houten palen in zandgebieden. De Atlas Leefomgeving vat de kaart van KCAF en RVO samen: de fundering is vooral in steden in West- en Noord-Nederland kwetsbaar.

Het gaat niet alleen om houten palen. Deltares schatte samen met TNO, in opdracht van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, dat ongeveer 425.000 gebouwen een verwachte technische levensduur van korter dan 15 jaar hebben als er niets gebeurt. Een klein kwart daarvan staat op houten palen, de rest heeft een ondiepe fundering (op staal). Gebouwen op betonpalen zijn volgens Deltares meestal niet kwetsbaar.

Let op: zulke kaarten zeggen iets over een gebied, niet over jouw huis. Lees daarvoor de pagina over het funderingslabel.

Signalen bij de bezichtiging

KCAF en RVO noemen deze signalen dat een huis kan verzakken (KCAF):

• Scheuren in gevel, binnenmuren, vloeren of plafonds. Let op: scheuren kunnen ook een andere oorzaak hebben.
• Klemmende ramen en deuren, omdat kozijnen scheef trekken als het huis ongelijk zakt.
• Scheve vloeren en muren.
• Water bijna tot aan de vloer in de kruipruimte. Dat kan door een hoge grondwaterstand komen, maar ook doordat het huis lager is gaan staan.
• Groot hoogteverschil met de buren, bijvoorbeeld bij de bovenkant van de voordeur.

Zie je geen van deze dingen, dan zegt dat nog weinig. De Waarderingskamer legt uit dat paalrot vaak pas maanden of jaren later tot zichtbare schade leidt.

Zo check je het zelf

1. Zoek het bouwjaar op met de gratis tool bouwjaar woning opzoeken. Ligt het voor ongeveer 1970, kijk dan verder.
2. Open de Funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden van KCAF. Die toont per postcode hoeveel panden van voor 1970 er staan, in combinatie met de bodem.
3. Vraag de makelaar naar de funderingsrisicoklasse A tot E. Uitleg staat op de pagina funderingslabel.
4. Vraag bij de gemeente (Bouw- en Woningtoezicht) de bouwtekeningen op. Daar staat soms het funderingstype op (Vereniging Eigen Huis).
5. Kijk of jouw gemeente een funderingsloket heeft via het overzicht van KCAF.
6. Twijfel je? Laat voor de koop een QuickScan doen door een bureau dat werkt volgens de KCAF-richtlijn.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Wat voor fundering heeft het huis: op staal, houten palen of betonpalen? Hoe weet u dat?
• Is er ooit funderingsonderzoek of een QuickScan gedaan, ook door de buren of voor het hele bouwblok? Mag ik het rapport zien?
• Is de fundering ooit hersteld? Zijn daar tekeningen, facturen of een garantie van?
• Welke funderingsrisicoklasse (A tot E) staat bij dit adres?
• Zijn er scheuren gerepareerd of deuren bijgeschaafd in de afgelopen jaren?
• Hoe hoog staat het water in de kruipruimte, ook in de winter?
• Kunnen we een ontbindende voorwaarde voor funderingsonderzoek opnemen in de koopovereenkomst?

Veelgestelde vragen