Asbest in huis en op het dak: wat je als koper moet weten

Asbest kan in elk huis zitten dat voor 1994 is gebouwd. Het gebruik van asbest in nieuwe producten is sinds 1993 verboden, en sinds januari 1994 mag het niet meer verkocht of toegepast worden. Is het materiaal heel en blijf je eraf, dan kan het meestal blijven zitten. Ga je verbouwen of slopen, dan moet je eerst laten onderzoeken of er asbest is.

Asbest in huis: waar zit het?

Asbest werd vanaf de Tweede Wereldoorlog tot 1993 op grote schaal gebruikt, omdat het goedkoop, slijtvast en hittebestendig was. Volgens Milieu Centraal kun je het binnen tegenkomen in:

• plafondplaten en zachtboard platen;
• platen achter de cv-ketel;
• een schouw of vensterbank van imitatiemarmer;
• afvoerbuizen van cement;
• vloerzeil (verkocht tussen 1963 en 1983, met soms een onderlaag van asbestpapier) en vinyltegels van voor ongeveer 1985;
• de kit van kozijnen.

Buiten zit het vooral in daken, dakgoten, regenpijpen en plaatmateriaal. Spuitasbest, de gevaarlijkste vorm, is tot 1978 gebruikt, vooral als isolatie en brandwerende laag.

Het verschil tussen hechtgebonden en niet-hechtgebonden asbest is belangrijk. Hechtgebonden betekent dat de vezels vastzitten in bijvoorbeeld cement. Zolang dat heel is, komen er weinig vezels vrij. Is het materiaal kapot, verweerd of bewerkt (geboord, gezaagd), dan kunnen er wel vezels vrijkomen. Asbest is kankerverwekkend als je de vezels inademt, en klachten ontstaan vaak pas na tientallen jaren.

Asbest herken je bijna nooit met het blote oog. Alleen een laboratorium kan het onder de microscoop zeker vaststellen.

Asbest dak: verplicht vervangen?

Nee. Er is lang gesproken over een verbod op asbestdaken vanaf 2024, maar dat wetsvoorstel (34.675) is op 4 juni 2019 door de Eerste Kamer verworpen. Er geldt daarom geen wettelijke verwijderplicht voor asbestdaken. Wel kan de gemeente of omgevingsdienst bij een erg beschadigd asbestdak een boete geven of een last onder dwangsom opleggen om het te laten verwijderen.

De overheid raadt vervanging wel aan. Asbestdaken zijn volgens de Rijksoverheid de grootste nog resterende bron van asbestvezels; er ligt naar schatting nog 80 miljoen m2. Oude daken slijten door weer en wind. Voor particulieren bestaat een fonds dat leningen geeft voor het saneren van een asbestdak, ook in combinatie met een nieuw dak, isolatie of zonnepanelen. Je vindt het via asbestvrijdak.nl.

Op golfplaten staat vaak een code. NT, AF, AFM, NA, AP of AV betekent asbestvrij; AT, NF of CAF betekent asbesthoudend. Let op: bij een gerepareerd dak kunnen beide soorten platen door elkaar liggen (Milieu Centraal).

Wanneer is een asbestinventarisatie verplicht?

Een asbestinventarisatie is een onderzoek door een gecertificeerd bedrijf naar waar asbest zit, welke soort het is en of het kan blijven zitten. De regels staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl):

• Ga je slopen, en weet of vermoed je dat er asbest zit? Dan moet je een asbestinventarisatierapport hebben voor het deel waar je sloopt (artikel 7.9 Bbl). Volgens Milieu Centraal laat je ook een inventarisatie doen als je in een gebouw van voor 1994 gaat renoveren of verbouwen.
• Dit geldt niet voor een gebouw (of deel) dat na 1 januari 1994 is gebouwd.
• Het rapport hoort bij de sloopmelding bij de gemeente (artikel 7.11 Bbl). Die melding doe je minimaal 4 weken van tevoren (IPLO). Voor asbest geldt geen ondergrens: ook een kleine klus met asbest meld je.
• Een asbestinventarisatierapport is maximaal 3 jaar geldig.

Er is één uitzondering voor particulieren. Je mag zelf maximaal 35 m2 aan geschroefde, hechtgebonden asbestplaten (geen dakleien), vloertegels of niet-gelijmde vloerbedekking uit je eigen woning halen, in zijn geheel en zonder te breken (IPLO). Die 35 m2 is het totaal: 20 m2 vloer plus 20 m2 schuurdak mag dus niet. Ook dan meld je het bij de gemeente, minimaal 1 week van tevoren. In alle andere gevallen doet een gecertificeerd bedrijf het werk.

Wat kost het? Milieu Centraal noemt (pagina bijgewerkt in 2026) € 400 tot € 500 voor een visuele inspectie. Een volledige (destructieve) inspectie, waarbij ook achter voorzetwanden en plafonds wordt gekeken, is vaak een paar honderd euro duurder. Wat het verwijderen daarna kost, hangt sterk af van wat er gevonden wordt; daar is geen betrouwbaar landelijk bedrag voor.

Zo check je het zelf

1. Zoek het bouwjaar op. Dat kan gratis met onze tool bouwjaar woning opzoeken. Van voor 1994? Dan kan er asbest zitten.
2. Kijk in de vragenlijst van de verkoper en in de lijst van zaken of er iets over asbest staat.
3. Vraag naar bestaande asbestrapporten of sloopmeldingen van eerdere verbouwingen.
4. Bekijk golfplaten op schuur of garage en zoek naar de code op de rand.
5. Gebruik de asbestcheck van Milieu Centraal voor een eerste inschatting.
6. Laat bij twijfel een gecertificeerd bedrijf een inventarisatie doen. Erkende bedrijven vind je in het register van Ascert.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Is er ooit een asbestinventarisatie gedaan? Mag ik het rapport zien, en hoe oud is het?
• Is er al asbest verwijderd? Is daar een sloopmelding en een eindbeoordeling van?
• Zijn de golfplaten op schuur, garage of carport asbesthoudend?
• Ligt er nog oud vloerzeil onder nieuwe vloerbedekking?
• Kunnen we een asbestclausule of een ontbindende voorwaarde voor een asbestonderzoek in het koopcontract opnemen?
• Wie betaalt als bij de oplevering toch asbest wordt gevonden dat niet gemeld was?

Wil je meer weten over andere checks bij een oud huis, kijk dan in de checklist voor het kopen van een huis.

Veelgestelde vragen