Bodemverontreiniging bij een huis: zo zoek je het uit

Bodemverontreiniging betekent dat er schadelijke stoffen in de grond zitten, bijvoorbeeld olie uit een lekkende tank of resten van een oud bedrijf. Of dat speelt bij een huis, check je eerst op Bodemloket.nl. Daar laten gemeenten en provincies hun bekende bodeminformatie zien. Daarna kijk je of er een bodembesluit bij het Kadaster staat, en je vraagt de gemeente of omgevingsdienst wat zij weten.

Bodemloket: wat staat erin en wat niet?

Op de kaart van Bodemloket klik je op een plek. Je ziet dan de bekende informatie binnen een straal van 10 meter, zoals de voortgang van bodemonderzoek. Daar maak je een pdf-rapport van. Ook als er niets bekend is, kun je een afdruk maken (Bodemloket).

Drie dingen om te weten:

• Bodemloket is alleen een website die de gegevens toont. Het beheert ze niet. Kloppen gegevens niet, of wil je meer weten, dan moet je bij de gemeente of de instantie zijn.
• Staat een locatie er niet op, dan kan dat verschillende oorzaken hebben. "Niets gevonden" betekent dus niet "schoon".
• Of er een oude olietank ligt, vraag je bij de gemeente na (IPLO).

Vraag daarom ook bij de gemeente of de omgevingsdienst naar bodeminformatie over het adres. Veel omgevingsdiensten hebben daar een eigen loket of kaart voor.

De bodemkwaliteitskaart: wat betekenen de zones?

Een bodemkwaliteitskaart laat zien wat de verwachte kwaliteit van de bodem is in een gebied. Het gaat niet om één perceel. De gemeenteraad stelt de kaart vast en een gemeente is niet verplicht om er een te hebben (IPLO).

De kaart is vooral bedoeld voor grondverzet: grond afgraven en ergens anders gebruiken. Hij kan dienen als bewijs (een milieuverklaring bodemkwaliteit) voor de kwaliteit van afgegraven grond. Dat heet vaak de ontgravingskaart. Hij kan ook de kwaliteit tonen van de bodem waar grond naartoe gaat.

De klassen voor de landbodem zijn (IPLO):

• Landbouw/natuur: de schoonste klasse (vroeger "achtergrondwaarde"). Grond van deze kwaliteit mag je volgens IPLO altijd toepassen.
• Wonen
• Industrie
• Niet toepasbaar: grond die zo vervuild is dat hij niet zomaar opnieuw gebruikt mag worden. Daarboven ligt de grens van "sterk verontreinigd" (de interventiewaarde).

Wat betekent dat voor jou? Ga je de tuin afgraven, een kelder of uitbouw bouwen of een vijver graven, dan bepaalt de zone mee waar de grond heen mag. Grond die je naar een andere plek brengt, mag de bodem daar niet slechter maken (IPLO). Gebruik je als particulier zelf maximaal 25 m3 grond, en niet voor je werk, dan hoef je dat niet te melden. Doet een bedrijf het voor je, dan geldt die uitzondering niet (IPLO).

Een bodemkwaliteitskaart vind je vaak op de website van de gemeente of de omgevingsdienst. Bodemloket heeft ook een overzicht, maar IPLO schrijft dat dat niet compleet is.

Oude olietank in de tuin

Bij oudere woningen kan nog een ondergrondse tank liggen. Daar werd vroeger huisbrandolie in bewaard. Zo'n tank had vaak een inhoud van 3.000 tot 6.000 liter (IPLO). Een tank die lekt, kan de bodem vervuilen. Je kunt bij de gemeente vragen of er op het adres een tank bekend is. Ook buren, vorige bewoners of oliehandelaren weten het soms.

Zo herken je een tank volgens IPLO:

• een ontluchtingspijp van ongeveer 40 mm verticaal langs de buitenmuur;
• putdeksels, koperen doppen of vreemde verzakkingen in de tuin;
• een loze leiding van 10 tot 15 mm in de kelder of kruipruimte, of dichtgemaakte gaatjes in de muur;
• olietanks liggen meestal niet dieper dan een meter.

En de regels? Wie stopte met een ondergrondse tank, moest die volgens IPLO al voor de Omgevingswet binnen 8 weken laten verwijderen. Kon dat niet, dan moest de tank onklaar worden gemaakt: leidingen eruit, de tank schoonmaken en vullen met bijvoorbeeld schoon zand. Is er een KIWA-certificaat van het buiten gebruik stellen, dan kan de overheid verwijderen niet afdwingen, behalve bij dreigende bodemverontreiniging. Is niet zeker vast te stellen dat de tank onklaar is gemaakt en is afgevuld, dan moet hij nader onderzocht worden. De overheid kan dan eisen dat hij alsnog wordt verwijderd of onklaar gemaakt.

Bodembesluiten bij het Kadaster (Wkpb)

Bij vervuilde grond kan de overheid beperkingen opleggen, bijvoorbeeld omdat er na een sanering nog vervuiling in de grond zit. Denk aan de plicht om een schone afdeklaag te onderhouden, of geen bomen te planten die dieper wortelen dan die laag. Dat heet een publiekrechtelijke beperking. Zulke beperkingen worden geregistreerd in de openbare registers van het Kadaster, op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen (Wkpb) (IPLO). Besluiten van voor de Omgevingswet blijven onder het overgangsrecht gelden.

Volgens het Kadaster staan veel van die beperkingen op de Eigendomsinformatie. Maar sinds de Omgevingswet (2024) zijn niet alle beperkingen daar nog zichtbaar. Sommige staan als algemene regel in het omgevingsplan, zoals regels over nazorg (IPLO). Kijk dus bij het Kadaster en in het omgevingsplan. Meer uitleg staat bij publiekrechtelijke beperkingen.

Zo check je het zelf

1. Zoek het adres op in de kaart van Bodemloket en maak het pdf-rapport.
2. Vraag de gemeente of omgevingsdienst om bodeminformatie over het adres, ook over tanks en vroegere bedrijven.
3. Zoek de bodemkwaliteitskaart op de website van de gemeente of omgevingsdienst. Kijk in welke zone het adres ligt, vooral als je wilt graven of bouwen.
4. Bestel de Eigendomsinformatie bij het Kadaster (in 2026 € 3,70 via de webwinkel) en kijk of er een bodembeperking staat. Perceel en grens bekijk je gratis met kadastrale gegevens opzoeken.
5. Kijk in het Omgevingsloket naar regels in het omgevingsplan voor die plek.
6. Loop de tuin, kelder en kruipruimte na op de tekens van een olietank uit de lijst hierboven.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Heeft het huis ooit op olie gestookt? Ligt er nog een tank in de grond?
• Is de tank verwijderd of onklaar gemaakt? Is er een KIWA-certificaat?
• Is er ooit bodemonderzoek of een sanering geweest op dit perceel? Mag ik het rapport zien?
• Zat er vroeger een bedrijf, garage of werkplaats op of naast dit perceel?
• Staat er een bodembeperking bij het Kadaster of een regel in het omgevingsplan, bijvoorbeeld een afdeklaag die moet blijven liggen?
• Aan de notaris: welke publiekrechtelijke beperkingen heeft u gevonden bij uw onderzoek naar het huis? De notaris onderzoekt voor de overdracht onder meer het huis en bijzonderheden in de gemeente (Notaris.nl).
• Kunnen we een garantie van de verkoper over de bodem in de koopovereenkomst opnemen?

Veelgestelde vragen