Huis kopen checklist: waar let je op?

Bij een huis kopen let je op twee dingen: de staat van het huis zelf, en wat er buiten het huis speelt. Voor binnen (dak, vocht, fundering, installaties) laat je een bouwkundige keuring doen. Voor buiten check je zelf de grond en de grens, erfpacht, wat er mag volgens het omgevingsplan, plannen in de buurt, geluid en water. Hieronder staat een lijst voor de bezichtiging en een lijst voor je bod.

Bezichtiging huis: checklist voor binnen

Je hoeft geen bouwkundige te zijn. Maar zie je iets, dan moet je doorvragen. Dat hoort bij je onderzoeksplicht als koper. Rechtspraak.nl noemt sporen van lekkage als voorbeeld: dan weet je dat er iets mis is en moet je het laten onderzoeken.

Kijk tijdens de bezichtiging naar:

• Vocht en lekkage: vlekken op plafonds, schimmel, een muffe geur, afbladderende verf.
• Scheuren: in gevels, rond kozijnen en in binnenmuren.
• Vloeren: loopt de vloer schuin? Notaris.nl noemt dat als iets wat je zelf hoort te zien.
• Kozijnen en dak: zacht hout, losse dakpannen, de staat van goten.
• Installaties: leeftijd van de cv-ketel, de meterkast, ventilatie.
• Bouwjaar: dat zegt veel over mogelijke asbest en loden leidingen. Zoek het op met bouwjaar woning opzoeken.

Laat daarna een bouwkundige keuring doen. Vraag of de keurder ook de kruipruimte bekijkt; volgens Notaris.nl doet niet elke keuring dat. Wat je moet doen als er na de koop toch iets blijkt, lees je bij verborgen gebreken.

Huis kopen: waar op letten buiten het huis?

Hier zitten de addertjes die een keuring niet ziet. De Rijksoverheid zegt dat openbare informatie over wat er mag op het perceel en in de omgeving onder de onderzoeksplicht van de koper valt. Je moet het dus zelf uitzoeken.

Grond en grens

• Wie is de eigenaar, en hoe groot is het perceel? Klopt de schutting met de kadastrale grens? Bekijk het perceel op de luchtfoto met kadastrale gegevens opzoeken.
• Staan er erfdienstbaarheden in de akte, zoals een recht van overpad voor de buren?

Erfpacht

• Is de grond van jou, of betaal je erfpacht aan bijvoorbeeld de gemeente? Hoe lang loopt het tijdvak en wat kost het daarna? Lees meer bij erfpacht.

Regels: wat mag er?

• Wat mag er volgens het omgevingsplan op dit perceel? Is het een gewone woning of bijvoorbeeld een bedrijfswoning?
• Mag je uitbouwen, een dakkapel plaatsen of het huis splitsen?
• Zijn er publiekrechtelijke beperkingen, zoals een lopende handhaving, een monumentstatus of een voorkeursrecht van de gemeente?

Buren en plannen

• Wat mag er op de percelen rondom? Een lege kavel kan morgen een bouwplaats zijn.
• Zijn er vergunningen verleend in de straat? Staat er iets in de omgevingsvisie van de gemeente?

Geluid, lucht en water

• Ligt het huis bij een drukke weg, spoor of vliegroute? Kaarten vind je op de Atlas Leefomgeving.
• Hoe groot is de kans op wateroverlast of droogte? Kijk in de Klimaateffectatlas.
• Is er bekende bodemverontreiniging op of naast het perceel?

Checklist voor je bod

1. Vraag de ingevulde vragenlijst van de verkoper en de lijst van zaken op.
2. Vraag eigendomsinformatie op bij het Kadaster (€ 3,70 in 2026, volgens de tarieflijst) en lees de eigendomsakte (€ 19,85 per e-mail).
3. Controleer de vaste lasten: WOZ, gemeentelijke belastingen, waterschap, eventueel erfpacht of VvE.
4. Bepaal je voorbehouden: financiering, bouwkundige keuring, en zo nodig een voorbehoud voor een vergunning als je wilt verbouwen.
5. Lees het concept-koopcontract, en zoek naar extra clausules zoals een ouderdomsclausule.
6. Weet dat je na het tekenen drie dagen bedenktijd hebt. Die gaat in als je de getekende akte of een kopie hebt gekregen (artikel 7:2 BW).

Zo check je het zelf

1. Zoek het bouwjaar van de woning op.
2. Bekijk perceel en grens op de luchtfoto (de kadastrale grens is een benadering) en vraag eigendomsinformatie op bij het Kadaster.
3. Open "Regels op de kaart" op omgevingswet.overheid.nl. Klik op het huis en op de percelen eromheen.
4. Zoek op officielebekendmakingen.nl naar vergunningen en besluiten in de straat.
5. Kijk naar geluid en lucht op de Atlas Leefomgeving en naar water op de Klimaateffectatlas.
6. Laat voor het huis zelf een bouwkundige keuring doen, met de kruipruimte erbij.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Welke gebreken kent u, en wat is er de laatste jaren gerepareerd of verbouwd?
• Is de grond eigendom of erfpacht? Wat zijn de voorwaarden?
• Klopt de schutting met de kadastrale grens? Zijn er afspraken met de buren?
• Weet u van plannen of vergunningen voor de percelen hieromheen?
• Rust er een voorkeursrecht, monumentstatus of andere beperking op het huis?
• Heeft u last gehad van wateroverlast, geluid of stank?
• Mag ik de vragenlijst, de lijst van zaken en de eigendomsakte vóór mijn bod zien?

Veelgestelde vragen