Lijst van zaken en de vragenlijst van de verkoper

De lijst van zaken is een bijlage bij het koopcontract van een huis. Op die lijst staat per onderdeel wat in het huis achterblijft, wat de verkoper meeneemt en wat je eventueel kunt overnemen. Denk aan de keuken, lampen, gordijnen, een tuinhuis of zonnepanelen. Meestal krijg je er een tweede document bij: de vragenlijst, waarin de verkoper vertelt wat hij weet over de staat van het huis.

Lijst van zaken: wat staat erop?

Volgens Vereniging Eigen Huis zit bij de koopovereenkomst meestal een lijst van zaken. Daarop staat wat in de woning achterblijft en wat de verkoper meeneemt. De lijst hoort bij de download van de model koopovereenkomst.

In het modelcontract staat dat je het huis koopt "met inbegrip van" de zaken op die lijst. Er is ook een regel om de waarde van de roerende zaken in de koopsom apart te noemen. Onroerend zijn de grond en de gebouwen die daar duurzaam mee verbonden zijn. Roerend is al het andere, zegt artikel 3:3 BW.

Typische regels op zo'n lijst:

• keuken met inbouwapparatuur
• badkamer, toilet en kranen
• vloerbedekking, gordijnen, rails en lampen
• cv-ketel, boiler, zonnepanelen
• schuur, tuinhuis, schutting en beplanting
• rolluiken, zonwering, alarm, brievenbus

Per regel kruist de verkoper aan of het blijft, meegaat of over te nemen is.

Wat als iets niet op de lijst staat?

Dan moet worden beoordeeld of het volgens de wet bij het huis hoort. Artikel 3:4 BW zegt: wat volgens de "verkeersopvatting" onderdeel van een zaak is, hoort erbij. Ook iets dat je niet kunt weghalen zonder flinke schade, wordt onderdeel van het huis. Juristen noemen dat een bestanddeel.

Eigen Huis noemt een verwarmingsinstallatie als voorbeeld. Zonder die installatie is het huis niet compleet. Bij twijfel krijg je snel discussie. Daarom: zet alles wat je belangrijk vindt gewoon op de lijst.

De vragenlijst voor de verkoper (NVM-model)

Naast de lijst van zaken is er de vragenlijst. Veel makelaars gebruiken het model van de NVM. Wij hebben de versie 2023 gelezen. Die bestaat uit twee delen:

1. Vragenlijst over de verkoper. Alleen voor de verkoper en zijn makelaar, met onder meer vragen over hypotheek, beslag en echtscheiding.
2. Vragenlijst over de woning. Die krijg jij als koper, bijvoorbeeld bij de koopakte.

Het deel over de woning gaat onder meer over:

• Juridische zaken: erfdienstbaarheden, kettingbedingen, erfpacht, of de erfgrens afwijkt van de kadastrale grens, of iets op grond van de buren is gebouwd, voorkeursrecht van de gemeente, monumentstatus, verhuur, geschillen met buren en onteigening.
• Bouwkundige zaken: gevels, daken, kozijnen, vloeren, fundering en kruipruimte, grondwater en wateroverlast.
• Installaties: verwarming, zonnepanelen, elektra, ventilatie, rookmelders.
• Diversen: asbest, loden leidingen, Japanse duizendknoop, verontreinigde grond, houtworm, verbouwingen zonder vergunning, energielabel.
• Vaste lasten: WOZ-waarde, gemeentelijke belastingen, waterschapslasten, erfpachtcanon.

In het modelcontract staan de lijst van zaken en de vragenlijst bij de bijlagen.

Waarom je de vragenlijst goed leest

De vragenlijst is de manier waarop de verkoper laat zien dat hij aan zijn mededelingsplicht voldoet. De NVM zegt in de lijst zelf dat de mededelingsplicht niet verder gaat dan wat de verkoper weet op het moment van de koop. Ook staat er dat de lijst "geen garanties" geeft en een "informatief karakter" heeft.

Dat betekent twee dingen:

• Een "nee" betekent: de verkoper weet het niet of zegt dat het niet zo is. Het is geen keuring.
• Een leeg vakje of "niet bekend" is een signaal. Vraag door.

De NVM wijst erop dat een verkoper niet alles hoeft te weten, bijvoorbeeld erfgenamen die er nooit woonden. Dan staat er weinig in de lijst en weegt jouw eigen onderzoeksplicht zwaarder.

Wat staat er níet in?

• Wat de verkoper niet weet. Een lek dat nog niemand zag, staat er niet in. Daarvoor is een bouwkundige keuring.
• Plannen in de buurt. De vragenlijst vraagt naar het perceel zelf, niet naar wat de gemeente tegenover je wil bouwen. Dat moet je zelf uitzoeken in het omgevingsplan.
• De precieze tekst van akten. De lijst vraagt of er erfdienstbaarheden zijn, maar de inhoud staat in de akten. Lees meer bij erfdienstbaarheid.
• Erfpachtvoorwaarden. Die staan in de akte en de voorwaarden van de grondeigenaar.

Zo check je het zelf

1. Vraag de lijst van zaken en de vragenlijst op vóórdat je een bod doet.
2. Loop met de lijst door het huis en kijk of alles klopt met wat je ziet.
3. Zet alles wat je belangrijk vindt expliciet op de lijst, ook als het vanzelfsprekend lijkt.
4. Markeer in de vragenlijst elk "ja", elk "niet bekend" en elk leeg vakje. Vraag daar schriftelijk naar.
5. Vergelijk de antwoorden met de eigendomsakte en met wat het Kadaster laat zien. Zie verborgen gebreken voor wat er gebeurt als achteraf iets niet klopt.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Mag ik de ingevulde vragenlijst en de lijst van zaken zien voordat ik bied?
• Waarom is deze vraag met "niet bekend" beantwoord?
• Wat bedoelt u precies met "over te nemen", en voor welk bedrag?
• Welke installaties zijn gehuurd of geleased, zoals een cv-ketel of zonnepanelen?
• Klopt de erfgrens met de kadastrale grens?
• Kan de notaris de akten met erfdienstbaarheden en kettingbedingen meesturen?

Veelgestelde vragen