Recht van overpad bij een huis: zo zit het

Een recht van overpad is het recht om over de grond van iemand anders te lopen of te rijden, bijvoorbeeld over een achterpad, een gedeelde oprit of een steeg naar je schuur. In de wet heet dit een erfdienstbaarheid: een last op het ene perceel ten gunste van het andere (artikel 5:70 BW). Het recht hoort bij de grond, niet bij de persoon. Verkoop je het huis, dan gaat het recht (of de last) mee.

Wat is een recht van overpad precies?

Bij een overpad zijn er altijd twee percelen:

• Het heersende erf: het perceel dat het recht heeft. De eigenaar mag over de grond van de buren.
• Het dienende erf: het perceel waar het pad overheen loopt. De eigenaar moet het gebruik dulden.

De eigenaar van het dienende erf blijft gewoon eigenaar van het pad. Hij mag het alleen niet afsluiten of onbruikbaar maken. Andersom moet wie het overpad gebruikt dat doen op de manier die het minst lastig is voor de buren (artikel 5:74 BW).

Een overpad is iets anders dan een noodweg. Een noodweg kun je van de buren eisen (zo nodig via de rechter) als je perceel geen behoorlijke toegang heeft tot de openbare weg. Je betaalt de buren dan vooraf een vergoeding voor hun schade, en de noodweg vervalt zodra hij niet meer nodig is (artikel 5:57 BW).

Hoe ontstaat een recht van overpad?

Volgens artikel 5:72 BW ontstaat een erfdienstbaarheid op twee manieren.

1. Door vestiging in een notariële akte. De eigenaren spreken het overpad af, de notaris legt het vast in een akte en schrijft die in bij het Kadaster. In die akte staat wat er mag: alleen lopen, ook fietsen of ook met de auto. Wat in de akte staat, bepaalt de inhoud (artikel 5:73 BW).

2. Door verjaring. Ook zonder akte kan een overpad ontstaan. Wie twintig jaar lang de grond van de buren gebruikt alsof hij er recht op heeft, kan het recht krijgen (artikel 3:105 BW met artikel 3:306 BW). Gebruik met toestemming van de eigenaar telt niet, zegt het Juridisch Loket. Of het gebruik genoeg was voor verjaring, beoordeelt de rechter per geval.

Een recente zaak laat zien dat dit echt gebeurt. Een bedrijf reed al meer dan twintig jaar over de grond van het buurbedrijf om op de eigen parkeerplaatsen te komen. Toen het buurbedrijf een hek op de erfgrens plaatste, oordeelde het gerechtshof dat er door verjaring een erfdienstbaarheid was ontstaan. Dat de buren het gebruik alleen hadden 'gedoogd' (er niets tegen deden), hield dat volgens het hof niet tegen. Het hek moest weg (ECLI:NL:GHARL:2025:3246). De Hoge Raad liet die uitspraak op 25 september 2026 in stand (ECLI:NL:HR:2026:1542). Lees meer over verjaring bij grond op erfgrens en verjaring.

Een afspraak die alleen mondeling of op papier tussen buren is gemaakt, is geen erfdienstbaarheid. Volgens het Kadaster geldt een mondeling afgesproken overpad niet meer na verkoop.

Recht van overpad bij het Kadaster en in de akte

Een gevestigd overpad staat in een akte die bij het Kadaster is ingeschreven. Je vindt het zo:

• In de akte van levering. Bij een kopie van de akte van levering noemt het Kadaster ook de 'vermelding van eventuele erfdienstbaarheden'. In 2026 kost een kopie € 19,85 per e-mail (Kadaster).
• Via een erfdienstbaarhedenonderzoek. Het Kadaster zoekt dan in alle ingeschreven akten van het perceel. In 2026 kost dat € 190 per perceel als je teruggaat tot 1 april 1950 en € 350 als je teruggaat tot 1 oktober 1838 (Kadaster). Je kunt dit alleen aanvragen voor het dienende erf, dus voor het perceel waar het pad overheen loopt.

Let op: een overpad dat door verjaring is ontstaan, staat meestal niet in een akte. Het Kadaster zegt er zelf bij dat het niet kan garanderen dat alle erfdienstbaarheden gevonden worden.

Recht van overpad opheffen of wijzigen

Een overpad eindigt niet vanzelf als niemand het gebruikt. Je hebt een paar routes:

1. Afspraak met de buren. De eigenaar van het heersende erf doet bij de notaris afstand van het recht. Een tijdelijk overpad eindigt na de afgesproken tijd (artikel 3:81 BW).
2. Pad verleggen. De eigenaar van het dienende erf mag het pad op een andere plek op zijn grond leggen, als de buren er niet minder aan hebben. Hij betaalt die verandering zelf (artikel 5:73 lid 2 BW).
3. Naar de rechter. De rechter kan het overpad wijzigen of opheffen bij onvoorziene omstandigheden, of als het na minstens twintig jaar in strijd is met het algemeen belang (artikel 5:78 BW). Ook als het gebruik onmogelijk is geworden of de buren er geen redelijk belang meer bij hebben (artikel 5:79 BW). Andersom kan de gebruiker de rechter vragen het recht aan te passen als het door onvoorziene omstandigheden niet meer werkt (artikel 5:80 BW).

Zo check je het zelf

1. Bekijk het perceel en de grens op de luchtfoto met kadastrale gegevens opzoeken. Loopt er een pad, steeg of poort over de grond?
2. Vraag de akte van levering op bij het Kadaster en zoek naar het woord 'erfdienstbaarheid' of 'overpad'.
3. Verwijst de akte naar een oudere akte (met deel en nummer)? Vraag die ook op. Het Kadaster rekent € 60 extra als het eerst moet zoeken naar de juiste akte (tarief 2026).
4. Wil je zekerheid over het hele verleden van het perceel, laat dan een erfdienstbaarhedenonderzoek doen.
5. Kijk ter plekke: liggen er tegels, sporen of een poort die wijzen op gebruik door de buren?

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Zijn er erfdienstbaarheden op dit perceel, zoals een recht van overpad? Ten gunste van wie?
• Gebruiken buren de tuin, steeg of oprit, ook als er niets in een akte staat? Sinds wanneer?
• Wat staat er in de akte over onderhoud, kosten en het soort gebruik (lopen, fietsen, rijden)?
• Mag ik de poort op slot doen of verplaatsen?
• Heeft dit huis zelf een overpad over de grond van een ander, en staat dat in een ingeschreven akte?
• Zijn er naast erfdienstbaarheden ook kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen?

Veelgestelde vragen