Recht van opstal: eigenaar van iets op de grond van een ander

Een recht van opstal is het recht om eigenaar te zijn van gebouwen, werken of beplantingen in, op of boven de grond van iemand anders (artikel 5:101 BW). Denk aan een schuur op de grond van de buren, kabels in jouw tuin die van een netbeheerder zijn, of zonnepanelen van een ander op jouw dak. De grond blijft van de grondeigenaar. Wat erop staat, is van de opstaller.

Waarom bestaat het recht van opstal?

Normaal is alles wat vast aan de grond zit van de eigenaar van de grond. De wet noemt onder meer gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn, en beplantingen (artikel 5:20 BW). Bouwt iemand iets op jouw grond, dan wordt het in principe van jou.

Het recht van opstal is de uitzondering daarop. Het splitst de eigendom: de grond is van de een, het gebouw of werk van de ander.

Recht van opstal: de regels uit de wet

• Zelfstandig of afhankelijk. Een opstalrecht kan los bestaan, of afhangen van een ander recht, zoals erfpacht, huur of pacht (artikel 5:101 lid 2 BW).
• Vergoeding. In de akte kan staan dat de opstaller de grondeigenaar betaalt, eenmalig of periodiek. Dat heet de retributie (artikel 5:101 lid 3 BW).
• Bevoegdheden. De akte kan beperken wat de opstaller mag gebruiken, aanbrengen en weghalen. Staat daar niets over, dan heeft de opstaller de bevoegdheden die nodig zijn voor het volle genot van zijn recht (artikel 5:102 en 5:103 BW).
• Duur en opzegging. Voor een zelfstandig opstalrecht gelden een aantal regels van erfpacht, zoals die over de duur en het opzeggen (artikel 5:104 BW).
• Einde. Eindigt het opstalrecht, dan wordt de grondeigenaar van rechtswege eigenaar van wat erop staat. Tenzij de akte iets anders zegt, mag de opstaller weghalen wat hij zelf zonder verplichting heeft aangebracht, als hij de grond terugbrengt in de oude staat (artikel 5:105 BW). Laat hij het staan, dan kan hij recht hebben op een vergoeding van de waarde, tenzij de akte dat geldig heeft uitgesloten (artikel 5:105 lid 3 met artikel 5:99 BW).
• Achterstallige retributie. Koop je een opstalrecht, dan ben je samen met de verkoper aansprakelijk voor retributie die in de vijf jaar voor de overdracht opeisbaar werd (artikel 5:104 lid 1 met artikel 5:92 BW). Vraag dus of alles betaald is.

Voorbeelden van een recht van opstal

Kabels en leidingen. Staat in de Eigendomsinformatie van het Kadaster 'opstalrecht nutsvoorzieningen', dan gaat het om kabels en leidingen in het perceel. Het recht van opstal ligt dan bij de netbeheerder (Kadaster). De wet bepaalt daarnaast dat een net van kabels of leidingen in de grond van een ander van de aanlegger is (artikel 5:20 lid 2 BW).

Zonnepanelen op het dak van een ander. Wil een ander (bijvoorbeeld een buurman of een energiecoöperatie) eigenaar blijven van panelen op jouw dak, dan kan dat met een recht van opstal. Zonder zo'n recht kan de vraag ontstaan of de panelen bij het gebouw horen en dus van de eigenaar van het dak zijn.

Een schuur of garage op de grond van een ander. Stel dat een garage half op de grond van de buren staat. Met een opstalrecht kan de eigenaar van de garage eigenaar blijven van het deel dat over de grens staat.

Recht van opstal als koper

Het maakt uit aan welke kant je staat.

Je koopt grond met een opstalrecht van een ander erop. Dan is iets op jouw perceel niet van jou. Je mag het niet zomaar weghalen of verbouwen zonder de opstaller. Dat kan iets kleins zijn, zoals een kabel, maar ook iets groters, zoals een schuur of een installatie op het dak.

Je koopt iets dat op de grond van een ander staat. Dan koop je een opstalrecht, geen grond. Lees in de akte hoe lang het recht duurt, of er een retributie is en wat er gebeurt aan het einde. Bij een afhankelijk opstalrecht hangt jouw recht samen met een ander recht, zoals erfpacht of huur. Vraag de notaris wat er gebeurt als dat andere recht eindigt.

Zo check je het zelf

1. Bestel Eigendomsinformatie bij het Kadaster. In 2026 kost dat € 3,70 in de webwinkel. Daar zie je of er een recht van opstal geldt, met het deel en nummer van de akte.
2. Vraag met dat deel en nummer de akte recht van opstal op. In 2026 kost dat € 19,85 per e-mail of € 22,25 per post. In die akte staan onder meer de opstaller, de duur en een eventuele retributie.
3. Bekijk het perceel en de grens op de luchtfoto via kadastrale gegevens opzoeken. Staat er een gebouw over de grens?
4. Lees ook de akte van levering: daar kan naar het opstalrecht worden verwezen.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Rust er een recht van opstal op dit perceel? Ten gunste van wie, en waarvoor?
• Zijn de zonnepanelen, laadpaal of andere installaties van de verkoper, of van een ander?
• Hoe lang loopt het opstalrecht en wat gebeurt er aan het einde?
• Moet er een retributie betaald worden, door wie en hoeveel?
• Mag de opstaller mijn grond of dak betreden, en onder welke voorwaarden?
• Zijn er ook erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen op het perceel?

Veelgestelde vragen