Uitbouw zonder vergunning: wat als je zo'n huis koopt?

Kort antwoord

Een bouwwerk dat zonder de vereiste vergunning is gebouwd, mag ook niet in stand worden gelaten. Dat verbod blijft gelden na de verkoop, dus de gemeente kan ook de nieuwe eigenaar aanspreken. De gemeente kan in principe ook na jaren nog optreden, en een opgelegde last onder dwangsom kan gelden voor de nieuwe eigenaar en staat dan bij het Kadaster ingeschreven.

Het addertje: Je koopt een huis met een mooie uitbouw. Later blijkt dat die nooit vergund is. De gemeente kan dan jou vragen om hem alsnog te legaliseren of af te breken, en zolang hij er illegaal staat mag je aan of bij die uitbouw ook niets vergunningvrij bouwen.

Huis op het oog? Zie gratis het perceel, besluiten van de overheid op de grond, monument en bouwjaar.

Check een adres

Een uitbouw zonder vergunning wordt na de koop jouw probleem. De Omgevingswet verbiedt namelijk niet alleen het bouwen zonder vergunning, maar ook het in stand laten van een bouwwerk dat zonder de vereiste vergunning is gebouwd (Omgevingswet, artikel 5.6). Er is geen vaste termijn waarna dat verjaart (Vereniging Eigen Huis). Check dus vóór de koop of de uitbouw vergund of vergunningvrij was.

Waarom het probleem met het huis meekomt

Twee regels zorgen ervoor dat een illegale uitbouw niet bij de verkoper blijft:

Het verbod om in stand te laten. Het is verboden een bouwwerk dat zonder de vereiste vergunning is gebouwd, te laten staan (Omgevingswet, artikel 5.6). Dat verbod stopt niet bij de verkoop. Als nieuwe eigenaar kan de gemeente dus ook jou aanspreken.
Een last die meegaat. Legt de gemeente een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang op, dan kan ze bepalen dat dit besluit ook geldt voor de rechtsopvolgers, zoals de volgende eigenaar. Dan kan de gemeente het besluit ook bij jou uitvoeren, en de kosten of de dwangsom bij jou innen (Omgevingswet, artikel 18.4a).

Wat is een last onder dwangsom?

Een last onder dwangsom is een opdracht van de overheid om een overtreding te herstellen, bijvoorbeeld door een uitbouw af te breken. Doe je dat niet op tijd, dan betaal je een geldbedrag (Awb, artikel 5:31d). De gemeente geeft je een termijn om te herstellen zonder te betalen (Awb, artikel 5:32a) en stelt een maximumbedrag vast (IPLO).

Bij een last onder bestuursdwang voert de gemeente het herstel zelf uit als jij het niet doet, en laat jou betalen (IPLO).

Staat een last onder dwangsom bij het Kadaster?

Soms wel. Een last onder dwangsom of bestuursdwang die volgens de gemeente ook voor de volgende eigenaar geldt, is een publiekrechtelijke beperking die bij het Kadaster wordt ingeschreven (Aanwijzingsbesluit Wkpb). De gemeente moet zo'n besluit meestal binnen 4 dagen na de bekendmaking aanbieden voor inschrijving (IPLO).

Je ziet publiekrechtelijke beperkingen op de Eigendomsinformatie van het Kadaster. In de webwinkel kost die € 3,70 (Kadaster).

Let op: door de Omgevingswet staan niet alle beperkingen meer op de Eigendomsinformatie (Kadaster). En staat er niets, dan zegt dat niets over een uitbouw waar de gemeente (nog) niets mee heeft gedaan. Lees meer op publiekrechtelijke beperkingen.

Moet de gemeente optreden?

In de regel wel. De Raad van State zegt: gezien het algemeen belang moet een gemeente die mag handhaven dat in de regel ook doen. Alleen bij bijzondere omstandigheden mag ze dat laten. Dat kan als er concreet zicht op legalisatie is, of als handhaven onevenredig zou zijn (RvS, ECLI:NL:RVS:2022:2176). Dit heet de beginselplicht tot handhaving.

Voor jou betekent dit: klaagt een buurman over de uitbouw, dan kan de gemeente niet zomaar zeggen dat ze niets doet.

Uitbouw legaliseren: vergunning achteraf

Is de uitbouw nooit vergund? Dan kun je alsnog een omgevingsvergunning aanvragen voor wat er al staat. De gemeente kijkt eerst of er alsnog een vergunning kan komen. Kan dat niet, dan kan ze handhaven (Vereniging Eigen Huis).

Past de uitbouw niet in het omgevingsplan, dan kan de gemeente toch een vergunning geven om af te wijken. Dat heet een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (IPLO). Daar heb je geen recht op.

Zolang de uitbouw illegaal is, geldt nog iets. Je mag in, aan, op of bij een bouwwerk dat zonder de vereiste vergunning is gebouwd, niet vergunningvrij bouwen (Bbl, artikel 2.22). Een veranda tegen die uitbouw zetten kan dus niet zonder vergunning. Zie vergunningvrij bouwen.

Het addertje voor kopers

Stel: Fatima en Daan kopen een eengezinswoning met een uitbouw van 6 m en een dakterras erop. De verkoper zegt dat de uitbouw "er al twintig jaar staat". Twee jaar na de koop klaagt de nieuwe buurman bij de gemeente over inkijk vanaf het dakterras. De gemeente vindt geen vergunning in haar archief.

De gemeente kijkt of er alsnog een vergunning kan komen. Een uitbouw met een dakterras is volgens de landelijke en standaardregels niet vergunningvrij (IPLO). Fatima en Daan moeten nu een vergunning achteraf aanvragen, met tekeningen en leges. Lukt dat niet, dan kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen om het dakterras of de uitbouw weg te halen. Of je kosten op de verkoper kunt verhalen, hangt af van de koopakte en de situatie. Dat valt buiten deze pagina: vraag daarvoor een jurist.

Zo check je het zelf

Vraag het bouwdossier op bij de gemeente. Daarin staan de vergunningen en bouwtekeningen van het adres. Veel gemeenten sturen die digitaal. Soms betaal je zoek- en scankosten, en oude dossiers die nog niet gescand zijn kunnen ongeveer twee weken duren (voorbeeld: gemeente Geldrop-Mierlo). Zoek op de site van jouw gemeente naar "bouwdossier opvragen".
Vergelijk het dossier met wat er nu staat. Staat de uitbouw erin, met dezelfde maten? Ook het dakterras, de dakkapel en de schuur?
Was het misschien vergunningvrij? Staat er geen vergunning in het dossier, check dan of het bouwwerk vergunningvrij kon. De regels zijn in de loop van de jaren veranderd, dus vraag de gemeente welke regels golden toen het gebouwd werd.
Bestel de Eigendomsinformatie bij het Kadaster en kijk naar publiekrechtelijke beperkingen.
Vraag de verkoper schriftelijk of er zonder vergunning is gebouwd en of er contact met de gemeente is geweest.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

Welke uitbouwen, aanbouwen, dakkapellen en bijgebouwen zijn er na de bouw van het huis bijgekomen, en wanneer?
Is er voor elk van die bouwwerken een vergunning? Mag ik de stukken zien, of het bouwdossier?
Hebt u ooit een brief van de gemeente gehad over handhaving, een last onder dwangsom of een klacht van buren?
Staat er een publiekrechtelijke beperking op het perceel bij het Kadaster? (Vraag dit aan de notaris.)
Kan in de koopakte een garantie komen dat alle bouwwerken vergund of vergunningvrij zijn?

Zo helpt het Addertje-verslag

Het Addertje-verslag laat zien of er een last onder dwangsom of een ander overheidsbesluit op het perceel is ingeschreven, wat het omgevingsplan zegt en of het huis een monument is of in een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt. Of de bestaande aanbouw vergund is, checken we niet zelf: we zetten de vraag klaar en zeggen waar je het bouwdossier opvraagt.

Tik het adres in en zie gratis de eerste 3 checks.

Veelgestelde vragen

Kan de gemeente mij aanspreken voor een uitbouw die de vorige eigenaar bouwde?

Ja, dat kan. De wet verbiedt het in stand laten van een bouwwerk dat zonder de vereiste vergunning is gebouwd. Was er al een last onder dwangsom opgelegd, dan kan de gemeente bepalen dat die ook voor de nieuwe eigenaar geldt.

Verjaart een illegale uitbouw na een aantal jaren?

Nee, er geldt geen vaste termijn. De gemeente kan ook na vele jaren nog optreden. Wel kan ze in bijzondere gevallen afzien van handhaving, bijvoorbeeld als de uitbouw alsnog vergund kan worden.

Hoe weet ik of een uitbouw vergund is?

Vraag bij de gemeente het bouwdossier van het adres op. Daarin staan de vergunningen en tekeningen die de gemeente heeft. Staat de uitbouw er niet in, vraag dan na of hij vergunningvrij was.

Kan ik een vergunning achteraf aanvragen?

Ja. Je vraagt dan een omgevingsvergunning aan voor de situatie zoals die er al is. De gemeente toetst dat als een gewone aanvraag. Als het bouwwerk alsnog vergund kan worden, is er concreet zicht op legalisatie en hoeft de gemeente niet te handhaven.

Zie ik een last onder dwangsom bij het Kadaster?

Als de gemeente heeft bepaald dat de last ook voor de volgende eigenaar geldt, dan wordt hij ingeschreven als publiekrechtelijke beperking. Die zie je via het Kadaster, en de notaris kijkt daar ook naar.

Bronnen

Deze uitleg is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels kunnen per gemeente verschillen en veranderen. Zo kiezen en controleren we bronnen: bronnen en methode. Fout gezien? Laat het ons weten.

Uitbouw zonder vergunning: het probleem van de vorige eigenaar wordt het jouwe