Woning splitsen: wat mag er en wat heb je nodig?

Een woning splitsen betekent dat je van één woning twee of meer maakt. Dat kan bouwkundig (je verbouwt het huis tot meerdere zelfstandige woningen) en juridisch (je splitst het bij de notaris in appartementsrechten, zodat je de delen apart kunt verkopen). Voor allebei geldt: het moet mogen van de gemeente. Het omgevingsplan en soms de huisvestingsverordening bepalen of het kan.

Twee soorten splitsen

Mensen bedoelen met "woning splitsen" vaak twee verschillende dingen. Het helpt om ze los te zien.

Bouwkundig splitsen. Je maakt van één huis twee of meer zelfstandige woningen, elk met een eigen voordeur, keuken en badkamer. Het blijft wel één eigendom, tenzij je ook juridisch splitst. Voorbeeld: een groot herenhuis dat je verbouwt tot een benedenwoning en een bovenwoning, die je allebei verhuurt.

Juridisch splitsen in appartementsrechten. Volgens artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek mag een eigenaar zijn recht op een gebouw splitsen in appartementsrechten. Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw, met het recht om een bepaald deel alleen zelf te gebruiken. Na de splitsing kun je elk deel apart verkopen.

Let op: een splitsing bij de notaris maakt nog geen extra woning toegestaan. En andersom: een verbouwing tot twee woningen geeft je nog geen twee aparte eigendommen.

Woning splitsen regels: het omgevingsplan

Komt er een extra zelfstandige woning bij, dan moet dat passen in het omgevingsplan. Daar staat wat er op een plek mag: wonen, en soms hoeveel woningen. Past het niet, dan heb je een omgevingsvergunning nodig om af te wijken, of moet de gemeente het plan aanpassen. Ondernemersplein noemt daarnaast een omgevingsvergunning voor bouwen, die in sommige gemeenten nodig is en in andere niet.

Gemeenten stellen vaak eigen eisen. Een voorbeeld: de gemeente Voorne aan Zee stelt bij splitsen onder meer dat de kleinste woning minstens 50 m² gebruiksoppervlakte heeft en dat er genoeg parkeerplek is volgens de parkeernormen van de gemeente. Elke gemeente kan andere regels hebben.

Splitsingsvergunning en omzettingsvergunning

Naast het omgevingsplan is er de Huisvestingswet 2014. Die geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening vergunningen te eisen. Belangrijk: zo'n vergunning is alleen nodig als jouw gemeente dat soort woningen of gebouwen in de verordening heeft aangewezen.

• Woningvormings- of onttrekkingsvergunning (artikel 21). De gemeente kan het verbieden om zonder vergunning een woning te verbouwen tot twee of meer zelfstandige woningen. Ook omzetten van een zelfstandige woning naar kamers (onzelfstandige woonruimte) valt hieronder. Dat heet vaak een omzettingsvergunning.
• Splitsingsvergunning (artikel 22). De gemeente kan het verbieden om een gebouw zonder vergunning te splitsen in appartementsrechten, als daar woonruimte in zit.

Beide staan in de Huisvestingswet 2014. De voorwaarden staan in de huisvestingsverordening van je gemeente. Heeft de gemeenteraad gebouwen aangewezen waarvoor de splitsingsvergunning geldt, dan hoort dat besluit volgens het Aanwijzingsbesluit Wkpb bij de publiekrechtelijke beperkingen die je via het Kadaster kunt opvragen.

Splitsen in appartementsrechten bij de notaris

Krijg je de vergunning (of is die niet nodig), dan gaat de splitsing via de notaris:

1. De notaris maakt een akte van splitsing. Volgens artikel 5:109 BW gebeurt de splitsing door een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster.
2. Aan de akte hangt een splitsingstekening. Die laat zien welk deel bij welk appartementsrecht hoort. Het Kadaster stelt eisen aan die tekening, bijvoorbeeld dat de kadastrale grens overeenkomt met de tekening.
3. In de akte staat een reglement. Daarin staat onder meer wie welke kosten betaalt, hoe het onderhoud van gedeelde delen geregeld is en hoe het gebouw verzekerd is. Het reglement moet ook de oprichting van een vereniging van eigenaars (VvE) regelen (artikel 5:112 BW).

De VvE is een rechtspersoon (artikel 5:124 BW). Dat geldt ook als er maar twee appartementen zijn, zoals bij een gesplitst boven- en benedenhuis.

Zo check je het zelf

1. Zoek het adres op in Regels op de kaart. Kijk naar de bestemming en naar aanduidingen over het aantal woningen.
2. Zoek de huisvestingsverordening van je gemeente op lokaleregelgeving.overheid.nl. Zoek op "splitsing", "woningvorming" of "omzetting" en kijk of het pand of de wijk is aangewezen.
3. Kijk in het Kadaster of het pand al gesplitst is. Een gesplitst pand heeft appartementsrechten in plaats van één perceel. Met kadastrale gegevens opzoeken zie je het perceel en de grens.
4. Bekijk in de BAG Viewer hoeveel adressen (verblijfsobjecten) er in het pand zijn geregistreerd.
5. Is het al gesplitst? Vraag de akte van splitsing, het reglement en de VvE-stukken op.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Is het pand al gesplitst in appartementsrechten? Mag ik de akte van splitsing en de tekening zien?
• Is er een vergunning voor de woningen zoals ze nu zijn ingedeeld?
• Heeft de gemeente het pand aangewezen in de huisvestingsverordening? Is er al eens een splitsingsvergunning aangevraagd of geweigerd?
• Bestaat er een actieve VvE met een onderhoudsplan en een reservefonds?
• Waar baseert de makelaar "geschikt voor splitsing" op? Is er iets op papier van de gemeente?
• Kan de koop afhankelijk worden gemaakt van een splitsingsvergunning (ontbindende voorwaarde)?

Veelgestelde vragen