Kamer verhuren in je eigen huis: wat mag er?

Een kamer verhuren in het huis waar je zelf woont, heet hospitaverhuur. Dat mag in een koophuis en in een huurhuis, maar er gelden voorwaarden. Je moet zelf in het huis wonen, je deelt een toegang met de huurder en de huurder is 18 jaar of ouder. Zo staat het op rijksoverheid.nl. Daarnaast kan je gemeente eigen regels hebben. Woon je er zelf niet, dan is het geen hospitaverhuur en gelden er andere, strengere regels.

Wat is hospitaverhuur?

Volgens de Rijksoverheid is het hospitaverhuur als:

• jij als verhuurder zelf in de woning woont;
• jij en de huurder een toegang delen, en vaak ook keuken, toilet of badkamer;
• jullie een huurcontract hebben, zodat er een zakelijke relatie is;
• jullie geen geregistreerd partner van elkaar zijn;
• jullie allebei op het adres staan ingeschreven;
• de huurder 18 jaar of ouder is.

Huurt de huurder een zelfstandige woonruimte, met eigen voordeur, keuken en toilet? Dan gelden de hospitaregels niet.

Kamer verhuren regels: proeftijd van 9 maanden

Het grootste verschil met gewone verhuur zit in de huurbescherming. Volgens artikel 7:232 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek gelden een aantal beschermingsregels de eerste 9 maanden niet, als de kamer deel is van de woning waar de verhuurder zelf zijn hoofdverblijf heeft.

De Rijksoverheid legt uit wat dat betekent:

• In de eerste 9 maanden kun je de huur opzeggen zonder reden te geven.
• Je opzegtermijn als verhuurder is 3 maanden. Zeg je vlak voor het einde van de 9 maanden op, dan woont de huurder dus ongeveer een jaar bij je.
• Zeg je niet op tijd op, dan krijgt de huurder automatisch een contract voor onbepaalde tijd met de normale huurbescherming. Opzeggen kan dan alleen met een wettelijke reden en via de rechter.

De huurprijs is ook aan een maximum gebonden. De huurder betaalt maximaal een huur volgens het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Dat kun je checken met de huurprijscheck van de Huurcommissie.

Kamerverhuurvrijstelling: belasting over de huur

Verhuur je een kamer voor langere tijd, bijvoorbeeld aan een student? Dan betaal je geen belasting over de huur als je voldoet aan de kamerverhuurvrijstelling. De voorwaarden volgens de Belastingdienst:

• Je totale huuropbrengsten zijn in 2026 niet hoger dan € 6.633 (in 2025 was dat € 6.324). Vergoedingen voor bijvoorbeeld energie of de wasmachine tellen mee.
• De kamer is een deel van je eigen woning en geen zelfstandige woning.
• Jij en de huurder staan de hele huurperiode op het adres ingeschreven.

Voldoe je niet aan die voorwaarden, dan geef je de huur zelf nog steeds niet op. Maar het verhuurde deel van je huis valt dan wel in box 3. Over dat deel mag je geen hypotheekrente aftrekken. Verhuur je kort, bijvoorbeeld aan toeristen, dan betaal je wel belasting over de opbrengst.

Kamerverhuur kan ook gevolgen hebben voor toeslagen en uitkeringen, schrijft de Rijksoverheid. Welke gevolgen, hangt af van je situatie. Maak daarom eerst een proefberekening op toeslagen.nl of vraag het na bij je uitkeringsinstantie.

Toestemming van hypotheekverstrekker en gemeente

Twee partijen moeten het goedvinden:

• Je hypotheekverstrekker. De Rijksoverheid adviseert: heb je een koophuis met hypotheek, vraag dan eerst toestemming voor kamerverhuur.
• Je gemeente. Gemeenten mogen extra voorwaarden stellen, bijvoorbeeld een vergunning. Veel gemeenten zetten dat op hun website. Staat het er niet, vraag het dan per e-mail na.

Kamers verhuren zonder er zelf te wonen

Woon je niet zelf in het huis en verhuur je het per kamer? Dan is het geen hospitaverhuur. Dan spelen drie regels:

• Omzettingsvergunning. Volgens de Huisvestingswet 2014 (artikel 21) kan de gemeente het verbieden om zonder vergunning een zelfstandige woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte, oftewel kamers. Dat geldt alleen als de gemeente dat in de huisvestingsverordening heeft geregeld. De eisen verschillen per gemeente, schrijft Ondernemersplein.
• Wet goed verhuurderschap. Iedere verhuurder moet zich aan landelijke regels houden. Voorbeelden: een schriftelijk huurcontract, maximaal 2 maanden kale huur als borg en een vaste werkwijze tegen woondiscriminatie. Die regels gelden ook voor hospitaverhuur. Gemeenten mogen daarnaast een verhuurvergunning invoeren. Zie de regels op rijksoverheid.nl.
• Omgevingsplan. Sommige gemeenten regelen kamerverhuur ook in het omgevingsplan. Kijk naar regels over "kamerbewoning" of "woningsplitsing" op het adres.

Zo check je het zelf

1. Zoek de huisvestingsverordening van de gemeente op lokaleregelgeving.overheid.nl. Zoek op "omzetting", "kamerverhuur" of "verhuurvergunning".
2. Bekijk het omgevingsplan op Regels op de kaart. Zoek op "kamerbewoning", "woningsplitsing" of "onzelfstandige woonruimte".
3. Vraag de gemeente schriftelijk of er een omzettings- of verhuurvergunning is voor dit adres, en of die mee overgaat naar een nieuwe eigenaar.
4. Vraag alle huurcontracten op vóór je tekent. Kijk naar de looptijd, de huurprijs en de borg.
5. Check bij je hypotheekverstrekker of je een verhuurd huis kunt financieren, en onder welke voorwaarden.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Is er een omzettingsvergunning of verhuurvergunning? Op wiens naam, en gaat die mee bij verkoop?
• Hoeveel huurders zijn er, met welk soort contract (bepaalde of onbepaalde tijd)?
• Woonde de verkoper zelf in het huis, of was het verhuur zonder hospita?
• Zijn er ooit brieven geweest van de gemeente over het gebruik, overlast of handhaving?
• Klopt de huurprijs met het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte?
• Wordt het huis leeg opgeleverd, of met huurders? Staat dat duidelijk in de koopovereenkomst? Zie ook de huis kopen checklist.

Veelgestelde vragen