Erfpacht in Amsterdam: zo zit het

Erfpacht in Amsterdam betekent dat de gemeente eigenaar is van de grond en jij die grond mag gebruiken alsof hij van jou is. Daarvoor betaal je een vergoeding: de canon. Amsterdam geeft al sinds 1896 grond uit in erfpacht (gemeente Amsterdam). Er zijn twee soorten die het vaakst voorkomen: voortdurende en eeuwigdurende erfpacht.

Wat erfpacht in het algemeen is, lees je op erfpacht.

Erfpacht Amsterdam: voortdurend of eeuwigdurend

Tot 2016 viel vrijwel alles onder voortdurende erfpacht. Sinds 2016 bestaat ook eeuwigdurende erfpacht. In een paar gevallen is er tijdelijke erfpacht, zoals de vicarierechten (bron).

De verschillen op een rij, volgens de gemeente (bron):

• Voortdurende erfpacht is verdeeld in tijdvakken. Elke 50 of 75 jaar wordt de canon opnieuw berekend op de grondwaarde van dat moment. Ook kunnen dan nieuwe Algemene Bepalingen gaan gelden. Afkopen kan steeds voor één tijdvak.
• Eeuwigdurende erfpacht heeft geen tijdvakken. De canon wordt nog maar één keer bepaald en daarna elk jaar aangepast aan de inflatie. De afspraken veranderen niet meer, tenzij je zelf iets wijzigt. Afkopen kan voor altijd, en lijkt dan op kopen.

Een verschil voor je hypotheek: de gemeente schrijft dat een hypotheek afsluiten in de laatste 10 jaar van een tijdvak mogelijk lastig is, door onzekerheid over de erfpachtkosten daarna. Bij eeuwigdurende erfpacht gaat dat volgens de gemeente mogelijk makkelijker.

Algemene bepalingen in Amsterdam

De Algemene Bepalingen (AB) zijn de algemene rechten en plichten van gemeente en erfpachter. Welke AB voor jouw huis gelden, staat in de erfpachtakte. Als eigenaar zie je het ook in Mijn Amsterdam (bron).

• Bij voortdurende erfpacht gelden aan het begin van een nieuw tijdvak de AB 2000.
• Bij eeuwigdurende erfpacht gelden de AB 2016, voor altijd.
• Daarnaast heeft elk contract bijzondere bepalingen: bijvoorbeeld de bestemming (alleen wonen?), de maximale bebouwing in vierkante meters en zelfs het type bestrating.

De AB verschillen onderling, bijvoorbeeld in hoe vaak de canon wordt aangepast aan de inflatie. Volgens de gemeente kan dat elk jaar zijn, of om de 5, 10 of 25 jaar, afhankelijk van de AB (bron).

Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht

Je kunt van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht overstappen. De belangrijkste voorwaarden (bron):

• Het gaat om een woning met voortdurende erfpacht.
• Je hebt geen betalingsachterstand.
• Er zit geen commerciële ruimte in het erfpachtrecht. Bedrijfspanden en maatschappelijk vastgoed kunnen niet overstappen.
• Bij een appartement heb je geen toestemming van de VvE nodig.

Heb je erfpacht op vicariegronden of een tijdelijk recht? Dan kun je ook omzetten, maar niet via het Overstapportaal. De gemeente vraagt je dan een mail te sturen.

Je krijgt een overstapkorting van 35% op de jaarlijkse canon of de afkoopsom. De nieuwe canon wordt berekend met de WOZ-waarde en de buurtstraatquote: het deel van de WOZ-waarde dat voor de grond staat. Na de overstap betaal je de eeuwigdurende canon pas als het huidige tijdvak voorbij is. Tot die tijd betaal je de voortdurende canon, tenzij die is afgekocht.

Erfpacht afkopen in Amsterdam

Afkopen betekent de canon vooruitbetalen. Er zijn twee routes (bron):

1. Afkopen tot het einde van het tijdvak (voortdurende erfpacht). Wie onder de AB 1994 valt en een woning heeft, kan eenmalig het tijdvak verlengen met maximaal 50 jaar en dan afkopen: verlengd afkopen.
2. Voor altijd afkopen (eeuwigdurende erfpacht). Je stapt eerst over. Dit kan alleen bij woningen.

Bij voortdurende erfpacht kun je ook kiezen voor een canon die 10 of 25 jaar vaststaat. Meer over afkopen in het algemeen: erfpacht afkopen.

Erfpacht berekenen in Amsterdam: de rekentool

Met de officiële Rekentool Erfpacht bereken je wat overstappen kost, of wat afkopen tot het einde van het tijdvak kost. Je hebt alleen het adres nodig. Ook als koper kun je hem gebruiken voor een indicatie (bron). Let op:

• De uitkomst is een schatting. Je kunt er geen rechten aan ontlenen.
• De tool werkt niet bij onder meer tijdelijke erfpacht, nieuwbouw zonder geldige WOZ-waarde, een tijdvak dat binnen 9 maanden eindigt, of als je al bent overgestapt.
• Eigenaren zien gecontroleerde gegevens in het Overstapportaal (inloggen met DigiD) en vragen daar een aanbieding aan.

Zo check je het zelf

1. Check of er erfpacht is. Vraag het de makelaar, of bestel de eigendomsinformatie van het Kadaster. Daarin kun je controleren of er erfpacht op het perceel rust.
2. Vraag de erfpachtgegevens op. De gemeente noemt makelaar, notaris of taxateur als plek om ze op te vragen.
3. Lees de akte. Welke AB gelden? Is het voortdurend of eeuwigdurend? Tot wanneer loopt het tijdvak?
4. Reken met de Rekentool Erfpacht voor een indicatie van overstappen of afkopen.
5. Laat de notaris een achterstand checken. Betalingsachterstanden kunnen volgens de gemeente alleen notarissen opvragen.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Is het voortdurende of eeuwigdurende erfpacht?
• Welke Algemene Bepalingen gelden?
• Wanneer eindigt het huidige tijdvak?
• Is de canon afgekocht? Het tijdvak, de eeuwigdurende canon, of beide?
• Zo niet: hoe hoog is de canon nu, en hoe vaak wordt hij aangepast?
• Heeft de vorige eigenaar al een overstap aangevraagd, en wat betekent dat voor mij?
• Zijn er betalingsachterstanden?
• Wat staat er in de bijzondere bepalingen over bestemming en maximale bebouwing?

Veelgestelde vragen