Erfpacht in Rotterdam: wat betaal je en wat kun je kiezen?

Erfpacht in Rotterdam betekent dat de grond onder je huis van de gemeente is. Jij mag die grond gebruiken en betaalt daarvoor een vergoeding: de canon. In je eigendomsakte staat of je huis op erfpacht staat (gemeente Rotterdam). Je hebt meestal drie keuzes: canon betalen, de canon vooruitbetalen of de grond kopen.

Wat erfpacht in het algemeen is, lees je op erfpacht.

Erfpacht Rotterdam: het beleid vanaf 2026

Rotterdam heeft het erfpachtbeleid vanaf 1 januari 2026 vernieuwd. De gemeente vat het zo samen (bron):

• Lagere canon. Wie met een woning op of na 1 januari 2026 een nieuwe erfpachtperiode start, betaalt 25% minder canon.
• Langere contracten. Een nieuw tijdelijk contract loopt 50 jaar in plaats van 15 jaar.
• Goedkoper grond kopen. Erfpachters met tijdelijke erfpacht krijgen 5 jaar de tijd om hun grond te kopen voor maximaal 60% van de grondwaarde van 1 januari 2024. Vraag je zelf een aanbod aan, dan betaal je maximaal 75% van de actuele grondwaarde. De rente over de koopsom vervalt.
• Voorrang. Voor wie snel duidelijkheid nodig heeft, bijvoorbeeld bij verkoop, komt er een voorrangsregeling. Volgens de gemeente werkt ze daar nog aan.

Alle erfpachters krijgen via het erfpachtproject één keer een aanbod om de grond te kopen. Wanneer, hangt af van de einddatum van je contract. Loopt je contract af tussen 2030 en 2034, dan krijg je de brief in 2026. Loopt het af vanaf 2070, dan in 2030. De gemeente maakt in de loop van 2027 een nieuwe planning.

Hoe wordt de canon in Rotterdam berekend?

Bij een nieuwe periode berekent de gemeente de canon opnieuw, op basis van de grondwaarde en de rente van dat moment. De formule is: canon is grondwaarde keer canonpercentage. De gemeente geeft dit voorbeeld: bij een grondwaarde van € 100.000, een canonpercentage van 3,81% (2026) en 25% korting is de canon € 2.858 per jaar, of € 238 per maand (bron).

De grondwaarde wordt bepaald door een taxateur die niet bij de gemeente werkt. Die gebruikt meestal de residuele methode: de waarde van het gebouw op die plek min wat het zou kosten om het nu te bouwen. Wat overblijft, is de grondwaarde.

Vaak is de canon in het verleden voor 50 jaar vooruitbetaald. Na die 50 jaar loopt het contract door en moet je canon gaan betalen. De canon is in veel gevallen aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De gemeente raadt aan dat na te vragen bij de Belastingdienst.

Erfpacht afkopen in Rotterdam

Afkopen heet in Rotterdam vaak canon vooruitbetalen. Dat kan voor een bepaalde tijd, bijvoorbeeld 50 jaar, of voor altijd. Dan krijg je niet te maken met verhoging van de canon (bron).

De HGW-regeling. Koop je een woning op erfpachtgrond, dan kun je de canon vooruitbetalen voor de hele periode van de erfpacht. Dit heet aanvullend afkopen. De gemeente rekent dan met de historische grondwaarde (HGW). Voorwaarden voor kopers: de erfpacht is afgekocht voor 50 jaar, die 50 jaar zijn nog niet voorbij, en je vraagt het binnen 1 of soms 2 maanden na de koop aan. Let op: kies je hiervoor, dan kun je de grond pas na 5 jaar kopen, en krijg je geen koopaanbod via het erfpachtproject.

Eeuwigdurende erfpacht. Omzetten naar eeuwigdurende erfpacht met een eenmalige afkoopsom is bedoeld voor erfpachters van sociale huurwoningen, bedrijfspanden en maatschappelijk vastgoed. De aanvraag kost € 3.025 en de afkoopsom is nooit hoger dan de grondwaarde (bron).

Meer over afkopen in het algemeen lees je op erfpacht afkopen.

De grond kopen in Rotterdam

Staat je woning op erfpachtgrond van de gemeente? Dan kun je meestal de grond kopen. Je wordt dan eigenaar en betaalt geen canon meer (bron).

• Aanbod. Voor een woning kost een aanbod € 424. Dat betaal je alleen als je het aanbod niet accepteert. Je krijgt het binnen 18 weken.
• Koopsom. Die hangt af van de grondwaarde (bepaald door een onafhankelijke taxateur), je contract en een rentepercentage. Vanaf 1 januari 2026 betaal je voor woongrond maximaal 75% van de getaxeerde grondwaarde.
• Bijkomende kosten. Overdrachtsbelasting over een deel van de koopsom, notariskosten en eventueel kosten om je hypotheek aan te passen.
• Afspraken blijven. Na de koop gelden nog steeds afspraken uit het erfpachtcontract, bijvoorbeeld over gebruik en onderhoud.

Erfpacht Schiedam

Ook buurgemeente Schiedam geeft grond uit in erfpacht. Wat de gemeente Schiedam op haar site zegt:

• Voorwaarden. Er zijn twaalf verschillende sets algemene erfpachtvoorwaarden. Bij de recente voorwaarden voor woningen (1988, 1992, 2004, hernieuwd 2020) is de looptijd 99 jaar, wordt de canon elke 10 jaar herzien op basis van een taxatie, kun je de canon voor 50 jaar afkopen en heb je toestemming van de gemeente nodig om de woning te verkopen (bron).
• Grond kopen. Je kunt de grond kopen. Een aanbieding aanvragen kost € 200, een externe taxateur bepaalt de grondwaarde en je krijgt na ongeveer 3 weken een aanbiedingsbrief. Bij een appartement kan elke bewoner zelf aanvragen; een akkoord van de VvE is niet nodig (bron).
• Eeuwigdurend. Sinds een raadsbesluit van 15 juli 2025 kunnen woning-erfpachters tijdelijke erfpacht omzetten naar eeuwigdurend. Koop of verkoop je nu, en loopt het recht binnen 15 jaar na levering af? Dan kun je een intentieverklaring vragen. Die vervalt als de woning niet binnen zes maanden is geleverd (bron).

Zo check je het zelf

1. Check of er erfpacht is. Kijk in de eigendomsakte, of bestel de eigendomsinformatie van het Kadaster. Daarin kun je controleren of er erfpacht op het perceel rust.
2. Zoek het perceel op via kadastrale gegevens opzoeken.
3. Lees het erfpachtcontract. Tot wanneer is de canon vooruitbetaald? Wanneer eindigt het contract?
4. Lees de gemeentepagina over erfpacht in Rotterdam of over Schiedam.
5. Bel bij vragen de gemeente. Rotterdam noemt het nummer 14 010, optie 9. Schiedam geeft notarissen en makelaars informatie over onder meer de einddatum en de volgende canonherziening.

Vragen voor de verkoper, makelaar of notaris

• Tot welke datum is de canon vooruitbetaald?
• Wanneer eindigt het erfpachtcontract?
• Kom ik als koper in aanmerking voor de HGW-regeling, en wat is de uiterste aanvraagdatum?
• Heeft de verkoper al een brief of aanbod uit het erfpachtproject gekregen?
• Is er al een aanbod gevraagd om de grond te kopen?
• In Schiedam: welke algemene voorwaarden gelden, en is toestemming van de gemeente nodig voor de verkoop?
• In Schiedam: is er een intentieverklaring voor omzetting naar eeuwigdurend?

Veelgestelde vragen